Mietrecht Leipzig – Anwalt Mietrecht Leipzig – Spezialist für Kündigung Mietvertrag, Mietminderung, Räumungsklage, Kündigung in Leipzig

Umfassende Beratung und Betreuung bei allen mietrechtlichen Problemen

Sie wollen eine neue Wohnung mieten/vermieten oder ausziehen? Innerhalb kürzester Zeit prüfe ich Ihren Mietvertrag auf Einhaltung der gesetzlichen Regelungen, auf Kündigungsfristen oder Verpflichtungen zu Schönheitsreparaturen.

Mietvertrag gestalten

Grundsätzlich kann ein Mietvertrag in Deutschland formlos geschlossen werden, allerdings gilt er nach § 550 BGB als auf unbestimmte Zeit geschlossen, wenn er für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen wird.

Der Hauptgrund, weshalb Mietverträge in Deutschland überwiegend schriftlich geschlossen werden, liegt einerseits im Nachweis über die vereinbarten Bestimmungen (Beweisfunktion) und andererseits darin begründet, dass man die üblichen Streitpunkte abweichend von den gesetzlichen Regelungen näher ausgestalten möchte.

Gegen im Internet auffindbare kostenfreie Formulare spricht die Ungewissheit, dass sich in einem solchen Formular unwirksame oder nachteilige Klauseln enthalten.

Wirksame und günstige Mietverträge können zumeist bei Anbietern von Musterverträgen erworben werden, sind aber nicht auf ihre individuelle Situation zugeschnitten.

Es empfiehlt sich auf Vermieterseite einen auf die individuelle Situation zugeschnittenen Mietvertrag entwerfen zu lassen. Mieter sollten den vom Vermieter vorgelegten Mietvertrag zumindest nachzuprüfen. Besonderes Augenmerk ist in beiden Fällen auf die jeweiligen Klauseln zu Mieterhöhung, Tierhaltung, Klein- und Schönheitsreparaturen, Mietkaution, Wohnungsgröße und Wohngegenstand, Neben- und Betriebskosten, Kündigungsausschluss, Befristung oder Abmahnung bei Zahlungsverzug zu legen.

Für die Gestaltung eines neuen Mietvertrages oder die Nachprüfung eines vorgefertigten Mietvertrages wird ein dem zu erwartenden Arbeitsumfang angemessener Pauschalbetrag vereinbart. Vereinbaren sie hierzu gerne ein unverbindliches und kostenfreies Erstgespräch.

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Die Kosten der Erstellung eines Mietvertrages (Komplettentwurf) richten sich nach § 23 Abs.3 RVG i.V.m. §§ 99 GNotKG und bestimmen sich unter Berücksichtigung künftiger Nettomiete, Umsatzsteuer, Betriebskosten, Kaution, Abschlagzahlungen sowie Vertragslaufzeit. Es ist daher zur seriösen Abschätzung der Anwaltsgebühren zwingend ein Gespräch notwendig.

Die Beratung zu einzelnen Inhalten eines Mietvertrages biete ich im Rahmen einer rechtsverbindlichen Erstberatung bereits ab 100,00 € zzgl. USt. (Wohnraum) und 190,00 € zzgl. USt. (Gewerberaum) an.

Mietminderung

Eine Mietminderung kommt dann in Betracht, wenn der Mangel an dem Mietgegenstand dessen Gebrauchstauglichkeit erheblich mindert. Der Mangel ist dem Vermieter anzuzeigen und darf nicht schon im Zeitpunkt des Vertragsschlusses vorgelegen haben oder infolge von grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben sein.

Unklar ist Mietern oft, in welcher Höhe sie ihre Mietminderung durchsetzen können. Hier kann man bei Abstellen auf ein nicht vergleichbares Urteil schnell Geld verlieren oder einen (teuren) Rechtsstreit mit dem Vermieter riskieren.

Wer zu wenig Miete überweist, läuft Gefahr, dass er wegen unzureichender Zahlung gemahnt oder gar außerordentlich gekündigt wird. Wer die Mietminderung nicht rechtzeitig oder gar formell fehlerbehaftet anzeigt, riskiert einen Teil seines Anspruchs auf Mietminderung zu verlieren.

Um diese und andere Gefahren zu vermeiden und ihren Anspruch durchzusetzen, biete ich ihnen eine unverbindliches und kostenfreie Ersteinschätzung von etwa 5 Minuten an.

Gerne helfe ich Ihnen mit einer rechtsverbindlichen (kostenpflichtigen) Erstberatung und im Rahmen einer außergerichtlichen Vertretung mit einem Schreiben an den Vermieter.

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Eine schriftliche Einschätzung der zu erwartenden (gesetzlichen) Höhe der Mietminderung biete ich im Rahmen einer kostenpflichtigen Erstberatung bereits ab 70 € zzgl. USt. an.

Der Gegenstandswert der außergerichtlichen Vertretung bestimmt sich im Regelfall, bei noch vorliegendem Mangel anhand des zwölffachen Jahresbruttobetrages der Miete. Sie müssen mit Anwaltskosten von etwa 10-15% rechnen, die dann, wenn die Gegenseite mit der Mängelbeseitigung im Verzug ist, zwar zunächst an mich gezahlt werden, aber in einem zweiten Schritt als Schadensersatz von mir bei der Gegenseite geltend gemacht werden.
Auf die Vertretung würde eine eventuell vorab stattgefundene Erstberatung angerechnet.


Beispiel: Moderater Schimmel mit 25% Mietminderung bei 700 € Warmmiete, eine Partei auf jeder Vertragsseite
Gegenstandswert: 700*12*0,25 =2.100 €, Anwaltskosten: 367,23 €

Kaution, Bürgschaft

Nicht selten verlangten Vermieter in den letzten Jahren vor allem von Studenten zusätzlich zur Kaution eine Bürgschaft. Solche Bürgschaften sind häufig nicht rechtmäßig, da sie die gesetzliche Regelung der §§ 551 Abs.1, 4 BGB unterlaufen. Wenn Sie dem Vermieter klar machen wollen, dass sie keine gegen das Gesetz verstoßende Bürgschaft unterschreiben werden oder wenn der Vermieter Sie gar aus einer solchen Bürgschaft in Anspruch nehmen möchte, empfiehlt sich eine Kontaktaufnahme für erstes kostenfreies Gespräch. Nach Wohnungsauszug stellt sich für viele Mieter die Frage, ob und wann sie ihre Kaution wieder zurückerhalten und ob gegebenenfalls andere Positionen mit dieser verrechnet werden können. Vermieter stehen teils vor der Frage, wie sie damit umgehen sollen, dass ein Mieter versucht, seine Kaution (rechtswidrig) „abzuwohnen“. Auch zur Abklärung dieser Fragen biete ich ein unverbindliches und kostenfreies Erstgespräch an.
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Zum Thema Bürgschaft und Kaution biete ich rechtsverbindliche Erstberatungen je nach Zeitumfang von 100 € bis 190 € zzgl. USt. an.

Für die außergerichtliche Vertretung gilt nach RVG:
Werden Sie aus einer Bürgschaft in Anspruch genommen, ist die Summe, die gegen Sie geltend gemacht wird, Gegenstandswert.

Fordern Sie eine Kaution zurück oder wird diese einbehalten, ist die Summe als Gegenstandswert maßgeblich, welche zwischen Ihnen und dem Vermieter in Streit steht.
Die Anwaltskosten liegen jeweils bei 10-15% dieser Summe.
Auf die Vertretung würde eine eventuell vorab stattgefundene Erstberatung angerechnet.


Beispiel: Die Mietkaution beträgt 3.000 €. Der Vermieter zahlte bereits 1.000 € zurück. Er behält wegen Nebenkostenabrechnungen und (vermeintlichen) Schäden 2.000 € über Monate hinweg und will diese nicht auszahlen. Gegenstandswert sind hier die 2.000 €, die Anwaltskosten lägen hier bei einer Person auf jeder Seite des Mietverhältnisses bei 280,60 € (inkl. USt.).

Schönheitsreparaturen

Jeder bessere Mietvertrag enthält Klauseln zu Schönheitsreparaturen in einem eigens hierfür abgefassten Paragrafen.

Während für den Vermieter eine rechtssichere Gestaltung dieser Klauseln (es kommt auf den genauen Wortlaut an!) von Bedeutung ist, stellt sich für Mieter häufig nicht nur die Frage nach der Wirksamkeit der Klausel, sondern auch die Frage danach, ob Schönheitsreparaturen angesichts des Abnutzungsgrades der Mietsache überhaupt fällig sind.

Zur Beantwortung dieser Fragen bietet sich eine rechtsverbindliche Erstberatung an.

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Eine Erstberatung kann bei der Gegenseite als Schadensersatz geltend gemacht werden, wenn die Schönheitsreparaturen von Ihnen zu Unrecht verlangt werden. Die Kosten bewegen sich je nach Zeitumfang zwischen 100 und 190 € zzgl. USt. und werden auf eine notfalls anschließende außergerichtliche Vertretung angerechnet.

Mieterhöhung

Wenn eine Mieterhöhung sich nicht mit dem Gesetz vereinbaren lässt, sollte man sie nicht akzeptieren und ihr umgehend widersprechen. Wenn sie als Mieter der Mieterhöhung nicht zugestimmt haben, muss der Vermieter sie einklagen. Sollte der Vermieter jedoch mit seinem Verlangen im Recht sein, haben sie die Kosten des verlorenen Prozesses zu tragen. Holen sie sich also lieber vor ihrer Zustimmung Rechtsrat ein und verweigern diese nicht, wenn sie sich nicht sicher sind, dass sie Recht haben.

Anhaltspunkte für eine unwirksame oder zu hohe Mieterhöhung nach §§ 558 ff. BGB sind:

  • Die Wohnfläche muss stimmen, da sie die Grundlage bildet.
  • Die Miete darf frühestens 15 Monate nach Einzug bzw. der letzten Mieterhöhung angehoben werden, § 558 Abs.1 S.1 BGB.
  • Je nach Stadt darf die Erhöhung innerhalb von drei Jahren nicht die sogenannte Kappungsgrenze 15-20% übersteigen, § 558 Abs.3 S.1 BGB.
  • Obergrenze ist die ortsübliche Vergleichsmiete (ermittelt durch Mietspiegel, Mietdatenbank, Sachverständigengutachten oder drei Vergleichswohnungen), § 558a Abs.2 BGB.
  • Die Mieterhöhung muss in Schriftform erfolgen.

Die Kosten für Modernisierungen darf der Vermieter in bestimmten Fällen anteilig auf den Vermieter umlegen (Modernisierungsmieterhöhungen bestimmen sich nach anderen als vorbenannten Vorschriften).

Bei Neuvermietungen in Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht um mehr als 10% übersteigen, § 556d Abs.1 BGB.

Eine Sondersituation gibt es in Berlin wegen des sogenannten Berliner Mietendeckels.

 

Generell gilt: Viele Mieterhöhungsverlangen scheitern bereits aufgrund formeller Fehler und selbst wenn die Formalitäten eingehalten sind, ist die Begründung v.a. in ländlichen Gegenden ohne Mietspiegel nur schwer möglich.
Es verwundert daher folgender Auszug aus einem Mietrechts-Kommentar nicht:
„Die formgerechte Geltendmachung des Erhöhungsverlangens verbunden mit den kurzen Überlegungs- und Klagefristen soll die Mietvertragsparteien zu einer außergerichtlichen Einigung über die Mieterhöhung anhalten und überflüssige Prozesse vermeiden helfen. (…) Nach älteren Untersuchungen sollen ca. 99% aller Mieterhöhungsverfahren außergerichtlich erledigt werden und nur in ca. 1% der Fälle kommt es zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung.“ – Schmidt/Futterer § 558a Rn.2

Man könnte auch sagen, dass der Vermieter (oftmals) besser dran ist, wenn er sich mit dem Mieter einigt und der Mieter oftmals gut daran tut, das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters rechtlich überprüfen zu lassen.

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Gerne berate ich Vermieter verbindlich im Rahmen einer Erstberatung darüber, ob ihr Mieterhöhungsverlangen den formalen Anforderungen genügt und ob und mit welchen Fallstricken dieses verbunden. Die Erstberatung kostet stets 190 € zzgl. USt.

Gerne berate ich Mieter verbindlich ihm Rahmen einer Erstberatung, ob das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters korrekt ist. Sollte es rechtswidrig sein, werde ich unter Anrechnung der Erstberatungsgebühr ein außergerichtliches Schreiben aufsetzen, das Verlangen des Vermieters zurückweisen und bei diesem meine Anwaltskosten als Schadensersatz aufgrund der rechtswidrigen Forderung geltend machen. Die Erstberatung kostet bei offensichtlichen formalen Fehlern 100 € zzgl. USt. und im Übrigen 190 € zzgl. USt.

Für die außergerichtliche Vertretung gilt grundsätzlich: Gegenstandwert ist die gefordert erhöhte Nettomiete multipziert mit dem Faktor 12.


Beispiel: Der Vermieter will die Kaltmiete um 80 € mtl. erhöhen. Gegenstandswert: 960 €
Anwaltskosten bei jeweils einer Person auf jeder Seite: 159,94 €

Kündigung

Eine fristgemäße Kündigung des Mietverhältnisses seitens des Mieters ist im Regelfall unkompliziert, weshalb sich daraus nur in Sonderkonstellationen (z.B. möblierter Wohnraum, der auch vom Vermieter bewohnt wird) Rechtsstreitigkeiten ergeben.

Eine vom Vermieter ausgesprochene Kündigung verursacht oftmals Ärger. Dabei ist zwischen der außerordentlichen (fristlosen) Kündigung und der ordentlichen (fristgemäßen) Kündigung zu unterscheiden.

Zumeist wird der Vermieter eine außerordentliche Kündigung aussprechen und diese hilfsweise mit einer ordentlichen Kündigung flankieren.

Gründe der außerordentlichen Kündigung sind beispielhaft:

  • Zahlungsrückstände des Mieters oder unpünktliche Mietzahlungen
  • Nichtzahlung der Kaution
  • Unberechtigte Untervermietung
  • Verstöße gegen andere mietvertragliche Pflichten (z.B. Störung des Hausfriedens)
  • Eigenbedarf

Eigenbedarfskündigungen sind kaum an formale Voraussetzungen geknüpft, allerdings bedeutet dies nicht, dass man sich gegen diese nicht wehren kann. Häufig ist es sinnvoll unter Bezugnahme auf Härtefallgründe, insbesondere in Gebieten mit angespanntem Wohnraum, gegen Eigebedarfskündigungen vorzugehen. Es lässt sich zumeist eine Vereinbarung erzielen, die für den Mieter mit einer Verlängerung des Mietverhältnisses oder finanziellen Vorteilen einhergeht.

Gerne können wir ein unverbindliches und kostenfreies erstes Gespräch führen, in welchem Sie mir die Kündigungsgründe benennen und ich einschätze, ob Erfolgsaussichten gegeben sind.

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Generell gilt: Die Anwaltsgebühren bei außergerichtlicher Vertretung in Kündigungssachen sind nicht gering. Anzusetzen sind (oftmals) als Gegenstandswert 12 Nettokaltmieten. Diese sind jedoch gerechtfertigt, weil der Anwalt das Haftungsrisiko für Fehler seiner Beratung hat und bei Fehlern mehrere Monatsmieten und ggf. weitere Schadensersatzansprüche im Raum stehen.


Beispiel: Der Mieter wohnt in einem Mietverhältnis unbestimmter Dauer zu 700 € kalt.
700*12 = 8.400 € Gegenstandswert, Anwaltsgebühren nach RVG: 887,03 €

Doch kein Grund zur Besorgnis: Zwar müssen Sie die Anwaltskosten zunächst an mich zahlen, aber wenn Sie im Recht sind, können diese Anwaltskosten auf die Gegenseite als Schadensersatz umgelegt werden. Dies gilt vor allem bei sich im Zahlungsverzug befindlichen, also säumigen Mietern.

Untermiete, Wohngemeinschaften

Der Untermietvertrag ist ein Mietvertrag, welcher aufgrund der Mehrpersonenkonstellation mit zusätzlichen rechtlichen Problemstellungen verbunden ist. Grundsätzlich bedarf es für eine Untervermietung der Zustimmung des Vermieters.

In einigen Konstellationen, so etwa bei längerem beruflichem Auslandsaufenthalt, besteht ein gerichtlich einklagbarer Anspruchauf Zustimmung zur Untervermietung, § 553 Abs.1 S.1 BGB.

Doch auch in anderen Fällen kann das Begehren nach Untervermietung sinnvoll sein, so etwa wenn man das Sonderkündigungsrecht nach Verweigerung der Erlaubnis zur Untervermietung geltend machen will,§ 540 Abs.1 S.2 BGB

Gerne können Sie eine unverbindliche kostenfreie Ersteinschätzung erhalten.

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Je nach Zeitumfang biete ich rechtsverbindliche Erstberatungen zwischen 100 und 190 € zzgl. USt. an.Der Gegenstandswert einer Zustimmung zur Untervermietung hängt davon ab, welche Höhe die Untermiete haben wird und wie lange das Untermietverhältnis angestrebt wird. Begrenzt ist der Gegenstandswert auf den 3,5-fachen Betrag.


Beispiel: Es wird ein Untermietverhältnis mit einer Miete von 500 € gwünscht und das Mietverhältnis soll 1,5 Jahre laufen. Gegenstandswert 500*18= 9.000 €, Die Anwaltskosten liegen also bei jeweils einer Person auf Mieter- und Vermieterseite bei 887,03 €. Wenn der Vermieter die Zustimmung zu Unrecht verweigert hat, sind die Anwaltskosten erstattungsfähig. Ich werde daher immer dazu raten, dass Sie den Anspruch zunächst eigenständig bei der Hausverwaltung geltend machen, anschließend eine Erstberatung durchführen und darauf aufbauend unter Anrechnung den Anspruch bei der Gegenseite geltend machen.

Wohnungseigentumsrecht, Bestandsverwaltung

Sie haben Fragen zum Wohnungseigentumsrecht oder möchten mich für die Verwaltung Ihres Wohnungseigentums einsetzen?

Gerne können wir ein unverbindliches, kostenloses, erstes Gespräch führen.

Hilfe bei der Selbstvertretung im Mietrechtsprozess

Rechtsstreitigkeiten werden in Deutschland bis zu einem Streitwert von 5.000 € vor den örtlich zuständigen Amtsgerichten (in Angelegenheiten betreffend die Wohnraummiete auch über diesen Streitwert hinaus) geführt. Da mietrechtliche Streitigkeiten häufig diesen Streitwert nicht übersteigen, ist eine Selbstvertretung möglich und wäre der kostengünstigere Weg sowohl für Mieter als auch Vermieter.

Vermieter wie auch Mieter stehen jedoch ohne juristische Fähigkeiten schon beim Verfassen des ersten Schriftsatzes beziehungsweise der ersten Klageerwiderung vor Problemen und wissen nicht wie sie sich prozessual in verschiedenen Situationen verhalten sollen.

Daher biete ich ihnen ortsunabhängige Hilfe bei der Selbstvertretung an. Zusammen mit meinen Hilfestellungen können sie ihren Mietrechtsprozess eigenständig führen, gewinnen und Ihr persönliches Prozesskostenrisiko senken.

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Meine Leistungen:

  • Telefonische Hilfe während eines Gerichtstermins (ab 100,00 € zzgl. USt. je ½ Std.)
  • Hilfestellung bei Erstellung einer Klageschrift (ohne Einreichung bei Gericht) auf Grundlage eines Honorarstundensatzes (grds. 300 € zzgl. USt. unter minutengenauer Abrechnung).

Sie benötigen umgehend anwaltliche Hilfe?

Gerne können wir ein unverbindliches und kostenfreies Erstgespräch führen.