Mieterhöhung – Anwalt Mietrecht Leipzig

Soweit keine Staffelmiete vereinbart worden ist, kommen Mieterhöhungen über eine Indexmietvereinbarung, Mieterhöhungen zur ortsüblichen Vergleichsmiete sowie Erhöhungen nach erfolgter Modernisierung in Betracht.

Die Indexmiete orientiert sich am Verbraucherpreisindex, sodass sowohl Absenkungen als auch Erhöhungen der Miete theoretisch möglich sind. Praktisch kommt es jedoch nur zu Erhöhungen, da der Verbraucherpreisindex über die letzten Jahrzehnte nur selten rückläufig gewesen ist. Relevant ist insbesondere die Nachprüfung, ob die Indexklausel wirksam ist.

Nach erfolgter Modernisierung kann dem Mieter ein Bruchteil der Kosten in Gestalt einer Mieterhöhung auferlegt werden. Dazu muss es sich bei den Modernisierungsmaßnahmen freilich um echte Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des Gesetzes handeln und nicht um bloße Instandsetzungsmaßnahmen, die der Vermieter ohnehin schuldet. An eine wirksame Modernisierungsankündigung werden weitreichende formale Kriterien gestellt. Es ist insoweit für Vermieter sinnvoll sich von Anfang an anwaltlich unterstützen zu lassen. Umgekehrt sollten Mieter prüfen, ob die einzelnen Modernisierungsmaßnahmen tatsächlich umlegbare sind oder nicht vielmehr als Instandsetzungsmaßnahmen zu betrachten.

Am Häufigsten dürften Mieterhöhungsverlangen zur ortsüblichen Vergleichsmiete sein. Diese wird aus den üblichen Entgelten gebildet, die in der Gemeinde für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten 4 Jahren vereinbart wurden.

Eine korrekte Nachprüfung ist zeitintensiv, da anhand des Mietspiegels, sofern ein solcher überhaupt existiert, die oben benannten Merkmale zur Einordnung in eine Spanne nachgeprüft werden müssen. Ich habe mich insbesondere schon mit den Mietspiegeln von Leipzig, Berlin, Hamburg, München und Stuttgart beschäftigt. Doch auch dann, wenn kein Mietspiegel existiert bzw. dann erst Recht, kann eine Nachprüfung eines Mieterhöhungsverlangens sinnvoll sein, weil das Mieterhöhungsverlangen dann häufig an formalen Kriterien scheitert.

Praxistipp für Mieter:

Wenn Sie im ländlichen Raum wohnen und eine Mieterhöhung erhalten haben, sollten Sie vom auf Mietrecht spezialisierten Anwalt nachprüfen lassen, ob die Mieterhöhung überhaupt formal korrekt ist. Oftmals gelingt es mit Vermietern nämlich ohne Einholung eines Sachverständigengutachtens nicht die ortsübliche Vergleichsmiete korrekt zu bestimmen.

Praxistipp für Mieter:

Zwar liegt ein Mietmangel erst bei einer Grüßen Abweichung von 10 % der vereinbarten Wohnungsgröße vor, allerdings ist die ortsübliche Vergleichsmiete nach der korrekten Quadratmeter Anzahl zu berechnen, sodass auch geringere Abweichungen im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens von Bedeutung sein können.

Praxistipp für Vermieter:

Seien Sie sich über die genaue Ausstattung ihrer Wohnung bewusst und sammeln Sie auch die Belege für Erneuerungen, da diese gegebenenfalls für die Spanneneinordnung nach dem Mietspiegel relevant sein können.