Urteil:
Fallname: Mietpreisbremse: Verspätete Rüge und Mietminderung
Entscheidendes Gericht: Amtsgericht Frankfurt am Main
Aktenzeichen: 33057 C 258/25
Datum des Urteils: 20.11.2025
Klagebegehren
Der Kläger begehrte mit seiner Klage:
- Rückzahlung von 8.440,50 € zuviel gezahlter Miete nebst Zinsen
- Feststellung, dass die Kaltmiete ab 01.08.2025 bei 668,65 € monatlich liegt
- Korrektur der Betriebskostenabrechnung 2023 hinsichtlich der Heizkostenverteiler
- Einsichtnahme in Belege zur Betriebskostenabrechnung 2023
Gerichtsentscheidung und Begründung
Das Gericht gab der Klage nur teilweise statt:
Zu 1. – Rückzahlung zu viel gezahlter Miete (abgewiesen):
Das Gericht wies den Antrag auf Rückzahlung von 8.440,50 € vollständig ab. Der Kläger hatte die Zulässigkeit der Miethöhe erst nach Ablauf der 30-Monatsfrist des § 556 g Abs. 2 S. 3 BGB gerügt. Diese Frist beginnt mit dem Vertragsschluss (21.12.2022) und lief am 21.07.2025 ab. Da der Kläger keinen Beweis für eine fristgerechte Rüge antrat, konnte er für den Zeitraum bis Juli 2025 keine Miete zurückverlangen.
Zu 2. – Feststellung der zulässigen Miethöhe (teilweise stattgegeben):
Das Gericht stellte fest, dass die Kaltmiete ab 01.08.2025 bei 763,03 € monatlich liegt (nicht wie vom Kläger beantragt bei 668,65 €).
Die Berechnung erfolgte auf Grundlage des Mietspiegels 2022 (maßgeblich zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses):
- Basisnettomiete für Baualter bis 1977: 9,05 €/m²
- Zuschläge für 2-Scheiben-Wärmeschutz-Verglasung: + 0,17 €/m²
- Zuschlag für gehobene Wohnlage: + 0,28 €/m²
- Zuschlag für zentrale Lage: + 1,01 €/m²
- Gesamt: 10,51 €/m² × 66 m² = 693,66 € + 10% = 763,03 €
Ein vom Kläger begehrter Abschlag für den Fußboden wurde mangels substantiierten Vortrags nicht gewährt.
Zu 3. – Korrektur der Betriebskostenabrechnung (abgewiesen):
Das Gericht wies den Antrag auf Korrektur der Betriebskostenabrechnung ab. Die vom Kläger vorgenommene hypothetische Berechnung der Heizkosten sei nicht nachvollziehbar begründet. Zudem bestehe kein Anspruch auf Korrektur der Abrechnung, wenn stattdessen ein konkreter Zahlungsanspruch geltend gemacht oder eine geforderte Zahlung wegen Fehlern verweigert werden könnte.
Zu 4. – Belegeinsicht (abgewiesen):
Das Gericht verneinte ein Rechtsschutzbedürfnis für die Einsichtnahme in Belege. Im Mietvertrag (§ 4 Ziff. 3) sei bereits festgehalten, dass Abrechnungsbelege in der Wohnung oder beim Verwalter eingesehen werden können. Die Beklagte habe mit E-Mail vom 07.07.2025 mitgeteilt, wo die Belege eingesehen werden können, teilweise Belege übersandt und angeboten, sämtliche Belege per Mail zu übersenden. Der Kläger habe dennoch keine Einsicht genommen, ohne dies zu begründen.
Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt Herwig Schöffler
Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht