Legionellenbefall in der Mietwohnung: Wenn das Duschen zur Gefahr wird

Legionellenbefall in der Mietwohnung: Wenn das Duschen zur Gefahr wird

Wie Mieter und Vermieter mit kontaminiertem Trinkwasser umgehen müssen – und wer am Ende die Kosten trägt

Die unsichtbare Gefahr aus dem Wasserhahn

Es klingt wie ein Albtraum: Ein Mieter duscht in seiner Wohnung, atmet dabei feinste Wassertröpfchen ein – und erkrankt wenige Tage später an einer schweren Lungenentzündung. Bei der sogenannten Legionellose, auch Legionärskrankheit genannt, handelt es sich um eine schwere Lungenentzündung, die dadurch übertragen wird, dass Erreger durch Aufnahme kontaminierten aerolisierten Wassers in die Lunge gelangen – also insbesondere beim Duschen durch Einatmen von Erregern, die sich in vernebeltem Wasser befinden.

Was viele nicht wissen: Die Inkubationszeit beträgt zwei bis zehn Tage, sodass Betroffene oft gar nicht auf die Idee kommen, dass ihre eigene Dusche die Ursache für die lebensbedrohliche Erkrankung sein könnte. Dabei sind Legionellen in Trinkwasseranlagen keine Seltenheit – und die rechtlichen Konsequenzen für Vermieter können erheblich sein.

Der Fall, der Rechtsgeschichte schrieb

Ein besonders eindrücklicher Fall beschäftigte den Bundesgerichtshof im Jahr 2015. Am 28. November 2008 wurde ein Mieter mit einer akuten Legionellen-Pneumonie stationär in ein Krankenhaus aufgenommen. Das zuständige Bezirksamt untersuchte daraufhin am 8. Dezember 2008 das Trinkwasser in der Wohnung und im Keller des Mietshauses; dabei wurde eine teilweise stark erhöhte Legionellen-Konzentration festgestellt.

Die Erbin des später verstorbenen Mieters verklagte die Vermieterin auf Schadensersatz und Schmerzensgeld. Die Klägerin vertrat die Auffassung, die Beklagte habe ihre Pflicht zur regelmäßigen Kontrolle des Trinkwassers schuldhaft verletzt. Auf dieses Versäumnis sei die Erkrankung ihres Vaters zurückzuführen. Die auf Zahlung von Schadensersatz und Schmerzensgeld, insgesamt 23.415,84 Euro nebst Zinsen, gerichtete Klage hatte in den Vorinstanzen keinen Erfolg.

Pflichten des Vermieters: Mehr als nur Wasserhahn aufdrehen

Verkehrssicherungspflicht auch ohne gesetzliche Untersuchungspflicht

Ein weit verbreiteter Irrtum unter Vermietern lautet: „Solange keine gesetzliche Prüfpflicht besteht, kann mir nichts passieren.“ Der Bundesgerichtshof hat diesem Irrglauben eine klare Absage erteilt.

Grundsätzlich können dem Mieter vertragliche und deliktische Ansprüche auf Schadensersatz und Schmerzensgeld zustehen, wenn die Erkrankung durch eine Pflichtverletzung des Vermieters bei der Trinkwasserversorgung des Wohnhauses verursacht worden ist. Nach dem revisionsrechtlich zu unterstellenden Sachvortrag entsprach die – überdimensionierte und teilweise keine zur Verhinderung eines Legionellenwachstums erforderliche Temperatur erreichende – Warmwasseraufbereitungsanlage in dem Wohnhaus den Erfordernissen der Trinkwasserverordnung nicht und war seit acht Jahren nicht mehr gewartet worden. Eine Pflichtverletzung des Vermieters kommt unter dem Gesichtspunkt der Verletzung der Verkehrssicherungspflicht auch für die Zeit vor dem am 1. November 2011 erfolgten Inkrafttreten der gesetzlich normierten Pflicht zur Untersuchung des Trinkwassers auf Legionellen in Betracht.

Das bedeutet im Klartext: Auch wenn zu einem bestimmten Zeitpunkt noch keine ausdrückliche gesetzliche Untersuchungspflicht bestand, kann der Vermieter dennoch haften – nämlich dann, wenn er seine allgemeine Verkehrssicherungspflicht verletzt hat.

Was Vermieter heute beachten müssen

Die heutigen Anforderungen an Vermieter sind deutlich strenger. Der Betreiber einer Gebäudewasserversorgungsanlage hat das Trinkwasser, sofern es im Rahmen einer gewerblichen oder öffentlichen Tätigkeit abgegeben wird, durch eine systemische Untersuchung der Wasserversorgungsanlage auf den Parameter Legionella zu untersuchen, wenn sich in der Wasserversorgungsanlage eine Anlage zur Trinkwassererwärmung befindet mit einem Speicher-Trinkwassererwärmer oder einem zentralen Durchfluss-Trinkwassererwärmer mit einem Inhalt von mehr als 400 Litern, oder einem Inhalt von mehr als 3 Litern in mindestens einer Trinkwasserleitung zwischen dem Abgang des Trinkwassererwärmers und der Entnahmestelle für Trinkwasser, sich in der Wasserversorgungsanlage Duschen oder andere Einrichtungen befinden, in denen es zu einer Vernebelung des Trinkwassers kommt, und die Wasserversorgungsanlage sich nicht in einem Ein- oder Zweifamilienhaus befindet.

Die Untersuchungen auf den Parameter Legionella sind bei Gebäudewasserversorgungsanlagen mindestens alle drei Jahre durchzuführen, wenn das Trinkwasser im Rahmen einer gewerblichen, nicht aber einer öffentlichen Tätigkeit abgegeben wird, im Übrigen mindestens einmal jährlich.

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Der Nachweis der Kausalität: Die größte Hürde für Geschädigte

Vollbeweis erforderlich – aber keine unerfüllbaren Anforderungen

Wer als Mieter Schadensersatz wegen einer Legionelleninfektion geltend machen will, steht vor einer erheblichen Beweislast. Die Frage, ob eine Legionelleninfektion des Wohnraummieters durch kontaminiertes Wasser in der Mietwohnung erfolgt ist, betrifft die haftungsbegründende Kausalität und bedarf daher des Vollbeweises.

Bezüglich der Infektion durch kontaminiertes Wasser in der Mietwohnung bedarf es des Vollbeweises. Denn insoweit geht es um die haftungsbegründende Kausalität, für die – anders als für die haftungsausfüllende Kausalität – die Beweiserleichterung nicht gilt.

Allerdings hat der Bundesgerichtshof klargestellt, dass die Gerichte keine überzogenen Anforderungen stellen dürfen:

Nach der Zivilprozessordnung hat der Tatrichter ohne Bindung an die Beweisregeln und nur seinem Gewissen unterworfen die Entscheidung zu treffen, ob er an sich mögliche Zweifel überwinden und sich von einem bestimmten Sachverhalt als wahr überzeugen kann. Jedoch setzt das Gesetz keine von allen Zweifeln freie Überzeugung voraus. Das Gericht darf keine unerfüllbaren Beweisanforderungen stellen und keine unumstößliche Gewissheit bei der Prüfung verlangen, ob eine Behauptung wahr und erwiesen ist. Vielmehr darf und muss sich der Richter in tatsächlich zweifelhaften Fällen mit einem für das praktische Leben brauchbaren Grad von Gewissheit begnügen, der den Zweifeln Schweigen gebietet, ohne sie völlig auszuschließen.

Welche Indizien für eine Ansteckung in der Wohnung sprechen

Im vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall lagen mehrere aussagekräftige Indizien vor, die das Berufungsgericht nicht ausreichend gewürdigt hatte:

Es war ein spezieller Erregertyp (Serotyp) aufgetreten, der sowohl beim Vater der Klägerin anlässlich dessen stationärer Aufnahme in das Krankenhaus als auch in der Wasserversorgungsanlage seiner Wohnung festgestellt wurde. Dies legt – ebenso wie die Legionellenkontamination der Wasserversorgungsanlage des Mietshauses – nahe, dass der Vater der Klägerin sich die Legionelleninfektion in seiner Wohnung zugezogen hat.

Hinzu kam der Umstand, dass von weiteren Legionellenausbrüchen in der Stadt im November 2008 offenbar nichts bekannt geworden ist. Anders als das Berufungsgericht meinte, ist dieser Umstand für die Beweiswürdigung sehr wohl von Bedeutung. Denn es bestanden keine Anhaltspunkte dafür, dass zu diesem Zeitpunkt bei einer Vielzahl öffentlich zugänglicher Orte, an denen sich der Vater der Klägerin in der Inkubationszeit – theoretisch – aufgehalten haben könnte (Hotelzimmer, Duschraum im Sportverein etc.) das Trinkwasser ebenso mit Legionellen kontaminiert gewesen war wie in der Wasserversorgungsanlage des Mietshauses.

Fernliegende Zweifel reichen nicht aus

Der Bundesgerichtshof rügte das Berufungsgericht deutlich für seine überzogenen Anforderungen:

Das Berufungsgericht hat die Grundsätze der Beweiswürdigung nicht hinreichend beachtet. Seine Beurteilung beruht auf einer lückenhaften Beweiswürdigung. Zudem hat das Berufungsgericht die Anforderungen an die richterliche Überzeugung überspannt; seine Ausführungen lassen besorgen, dass es entgegen den Maßstäben den Beweis nur aufgrund fernliegender, theoretischer Zweifel als nicht erbracht angesehen hat. Im Streitfall liegt indes eine Häufung von aussagekräftigen Indizien vor, die den Schluss auf eine Ansteckung des Vaters der Klägerin durch das kontaminierte Wasser in seiner Mietwohnung nahelegen.

Schon die Erwägung des Berufungsgerichts, der Vater der Klägerin könne in dieser kurzen Zeit aerolisiertes Wasser an einem anderen Ort als seiner Wohnung aufgenommen haben, erscheint eher fernliegend.

Der Ablauf eines Verfahrens bei Legionellenbefall

Schritt 1: Feststellung des Befalls und Meldung

• Wird bei einer Untersuchung eine erhöhte Legionellenkonzentration festgestellt, müssen unverzüglich Maßnahmen ergriffen werden. Wird in einer Trinkwasserinstallation der technische Maßnahmenwert für den Parameter Legionella spec. erreicht, so hat der Betreiber der Wasserversorgungsanlage unverzüglich dies dem Gesundheitsamt anzuzeigen, Untersuchungen zur Klärung der Ursachen durchzuführen – diese Untersuchungen müssen eine Ortsbesichtigung sowie eine Prüfung der Einhaltung der allgemein anerkannten Regeln der Technik in der betroffenen Trinkwasserinstallation einschließen –, eine schriftliche Risikoabschätzung zu erstellen und die Maßnahmen durchzuführen, die nach den allgemein anerkannten Regeln der Technik zum Schutz der Gesundheit der Verbraucher erforderlich sind.

Schritt 2: Risikoabschätzung und Dokumentation

• In der Risikoabschätzung sind Gefährdungen der menschlichen Gesundheit sowie Ereignisse oder Situationen, die zum Auftreten einer Gefährdung der menschlichen Gesundheit durch die betroffene Wasserversorgungsanlage führen können, systematisch zu ermitteln und zu bewerten. Neben dieser Ermittlung und Bewertung muss die Risikoabschätzung mindestens Folgendes enthalten: eine Beschreibung der Wasserversorgungsanlage, Beobachtungen bei der Ortsbesichtigung, festgestellte Abweichungen von den allgemein anerkannten Regeln der Technik, sonstige Erkenntnisse über die Wasserbeschaffenheit, die Wasserversorgungsanlage und deren Nutzung sowie die Ergebnisse von Untersuchungen auf den Parameter Legionella spec. einschließlich der Angabe der Probennahmestellen in der Trinkwasserinstallation und der Angabe von Datum und Uhrzeit der Probennahmen.

Schritt 3: Information der Betroffenen

• Die betroffenen Verbraucher werden vom Betreiber einer Wasserversorgungsanlage unverzüglich in Kenntnis gesetzt, nachdem dieser das Ergebnis der Risikoabschätzung und Einschränkungen für die Verwendung des Trinkwassers und andere an die betroffenen Verbraucher gerichtete Empfehlungen erhalten hat.

Schritt 4: Behördliche Maßnahmen bei Untätigkeit des Vermieters

• Wird dem Gesundheitsamt bekannt, dass der technische Maßnahmenwert für den Parameter Legionella spec. in einer Trinkwasserinstallation erreicht wird, und kommt der Betreiber der betroffenen Wasserversorgungsanlage seinen Handlungspflichten nicht nach, so fordert das Gesundheitsamt ihn unter Fristsetzung auf, diese Handlungspflichten zu erfüllen.
• Kommt der Betreiber der betroffenen Wasserversorgungsanlage seinen Handlungspflichten nach der Aufforderung durch das Gesundheitsamt nicht fristgemäß und vollständig nach, so prüft das Gesundheitsamt, ob und in welchem Zeitraum Maßnahmen zum Gesundheitsschutz erforderlich sind, und ordnet diese gegebenenfalls an.

Die Kostenfrage: Wer zahlt am Ende?

Schadensersatz und Schmerzensgeld

Bei nachgewiesener Pflichtverletzung und Kausalität kann der geschädigte Mieter umfassenden Schadensersatz verlangen. Dies umfasst:

• Behandlungskosten: Alle Kosten für ärztliche Behandlung, Krankenhausaufenthalt und Rehabilitation
• Verdienstausfall: Entgangenes Einkommen während der Erkrankung und darüber hinaus
• Schmerzensgeld: Für die erlittenen körperlichen und seelischen Beeinträchtigungen
• Haushaltsführungsschaden: Wenn der Geschädigte seinen Haushalt nicht mehr selbst führen kann

Dokumentation als Schlüssel zum Erfolg

Die Maßnahmen hat der Betreiber unmittelbar nach deren Abschluss schriftlich oder auf Datenträgern zu dokumentieren. Die Dokumentation hat er nach dem Abschluss der Maßnahmen zehn Jahre verfügbar zu halten und dem Gesundheitsamt auf Verlangen unverzüglich zu übermitteln.

Diese Dokumentationspflichten können im Prozess eine wichtige Rolle spielen: Kann der Vermieter nicht nachweisen, dass er seinen Pflichten nachgekommen ist, spricht dies für eine Pflichtverletzung.

Praktische Empfehlungen für Betroffene

Für Mieter bei Verdacht auf Legionellenbefall:

1. Sofort ärztliche Hilfe suchen bei Symptomen einer Lungenentzündung nach dem Duschen
2. Arzt auf mögliche Legionelleninfektion hinweisen – nur so wird der richtige Test durchgeführt
3. Gesundheitsamt informieren – dieses wird eine Untersuchung des Trinkwassers veranlassen
4. Alle Unterlagen sichern: Arztberichte, Laborergebnisse, Untersuchungsergebnisse des Wassers
5. Zeitnah rechtliche Beratung einholen – Verjährungsfristen beachten

Für Vermieter zur Prävention:

1. Regelmäßige Untersuchungen durchführen lassen – auch wenn keine gesetzliche Pflicht besteht
2. Warmwasseranlage ordnungsgemäß warten – Temperaturen von mindestens 60°C am Speicherausgang
3. Stagnation vermeiden – auch in selten genutzten Leitungen
4. Dokumentation führen – alle Wartungen und Untersuchungen schriftlich festhalten
5. Bei Befall sofort handeln – Verzögerungen erhöhen das Haftungsrisiko erheblich

Fazit: Prävention ist günstiger als Prozesse

Der Fall vor dem Bundesgerichtshof zeigt eindrücklich: Legionellenbefall ist kein Kavaliersdelikt. Vermieter, die ihre Pflichten zur Wartung und Kontrolle der Trinkwasseranlage vernachlässigen, riskieren nicht nur die Gesundheit ihrer Mieter, sondern auch erhebliche finanzielle Konsequenzen.

Die Rechtsprechung hat klargestellt, dass auch ohne ausdrückliche gesetzliche Untersuchungspflicht eine Haftung aus Verkehrssicherungspflicht in Betracht kommt. Gleichzeitig dürfen Gerichte keine unerfüllbaren Beweisanforderungen an geschädigte Mieter stellen – eine Häufung aussagekräftiger Indizien kann für den Nachweis der Kausalität ausreichen.

Für beide Seiten gilt: Dokumentation ist entscheidend. Vermieter sollten alle Wartungs- und Untersuchungsmaßnahmen sorgfältig dokumentieren. Mieter, die erkranken, sollten alle medizinischen Unterlagen sichern und zeitnah rechtliche Schritte prüfen.

Die Kosten einer regelmäßigen Legionellenuntersuchung sind überschaubar – die Kosten eines Schadensersatzprozesses mit Schmerzensgeld können hingegen schnell fünfstellige Beträge erreichen. Prävention ist daher nicht nur eine rechtliche Pflicht, sondern auch wirtschaftlich die klügere Entscheidung.