Urteil der Woche: Eigenbedarfskündigung unwirksam (AG Pankow, 30.10.2025 )

Urteil:

Gericht: Amtsgericht Pankow
Aktenzeichen: 102 C 14/25
Datum des Urteils: 30.10.2025 (mündliche Verhandlung)
Vorinstanzen: Versäumnisurteil des Amtsgerichts Pankow vom 15.05.2025

Gegenstand der Klage:

Die Klägerin beantragte, den Beklagten zu verurteilen, die Wohnung im 1. Obergeschoss rechts in dem Anwesen [Straße] in Berlin, bestehend aus 1 Zimmer, Küche, Bad, mit einer Gesamtwohnfläche von ca. 36,23 qm geräumt an sie herauszugeben sowie an sie 4.241,05 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszins zu zahlen.

Entscheidung des Gerichts:

• Das Versäumnisurteil des Amtsgerichts Pankow vom 15.5.25 wird – soweit es nicht hinsichtlich des Antrages zu 3. und hinsichtlich der abgewiesenen, nicht neu gestellten Widerklageanträge rechtskräftig ist – aufgehoben und die Klage abgewiesen.
• Die Klägerin wird verurteilt, dem Beklagten Auskunft zu geben über die Höhe der Vormiete, ob es Mieterhöhungen gab, die im letzten Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses vereinbart wurden, ob in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB durchgeführt wurden, und falls ja, welcher Betrag einer Mieterhöhung nach § 559 Absatz 1 bis 3 BGB und § 559a Absatz 1 bis 4 BGB sich daraus ergeben hätte, ob das streitgegenständliche Mietverhältnis erstmals nach dem 01.Oktober 2024 genutzt und vermietet wurde.
• Es wird festgestellt, dass die im Mietvertrag der Parteien vom 23.2.23 unter D. 1 ab 1.3.23 vereinbarte monatlich zu zahlende Kaltmiete für die Mietwohnung des Beklagten im 1.OG rechts in [Straße] in Berlin 283,76 € netto kalt beträgt (und nicht 499, EUR) bis zur nächsten wirksamen Mieterhöhung.
• Die Klägerin wird verurteilt, den Briefkasten, der zur Wohnung des Beklagten gehört, so instand zu setzen, dass Briefe nicht herausfallen können und dieser verschließbar ist, wobei der Briefkasten von der Klägerin auch durch einen mangelfreien ersetzt werden darf.
• Es wird festgestellt, dass die jeweils aktuelle Bruttomiete für das Mietverhältnis zwischen Klägerin und Beklagten über die Mietswohnung im 1.OG rechts in der [Straße] in Berlin ab 23.5.25 um 2 Prozentpunkte bis zur Mängelbeseitigung durch Erfüllung des Tenors unter Ziffer 4 gemindert ist.
• Von den übrigen Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin 92% der Beklagte 8%.

Wichtige rechtliche Begründung:

1. Unwirksamkeit der Kündigung wegen defektem Briefkasten:

Die Kündigung gem. Schreiben vom 14.5.25 konnte dem Beklagten nicht zugehen, selbst wenn der Bote sie eingeworfen haben sollte, wusste die Klägerin doch, dass der Briefkasten defekt war und insofern ein Zugang nicht sicher gewährleistet sein konnte, da sich die Tür des Briefkastens immer wieder einfach von selbst geöffnet hat, wenn mehrere Briefe eingeworfen worden sind, so dass Briefe nicht sicher in den Empfangsbereich des Mieters gelangen konnten.

2. Verstoß gegen die Mietpreisbremse:

Die Kündigungen mit Schriftsatz vom 14.5.25 wegen eines Zahlungsrückstandes von 3.741,05 EUR haben keine Aussicht auf Erfolg, weil der Beklagte wirksam mit Schriftsatz vom 13.5.25, der Gegenseite zugegangen am 13.5.25, einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse gerügt hat, was auch als einfache Rüge zulässig war, da die Klägerin ihre Auskunftspflicht gem. § 556 g I 1 a BGB verletzt hat und der Mietvertrag vom 23.2.23 datiert mit der Laufzeit ab 1.3.23, so dass alle Mieten ab Mietvertragsbeginn erfasst sind, weil die 30-Monats-Frist (ab 1.3.23) nicht überschritten ist. Insofern ergibt sich ab Mietvertragsbeginn eine Miete von 283,76 EUR (ortsüblich: 257,96 EUR + 10%).
Einschlägig ist das Mietspiegelfach B2 (Mittelwert 8,16, Spanne 6,86-9,11) wobei ein Abschlag vom Mittelwert von -80 (-1,04) zu nehmen ist, woraus ein qm-Preis von 7,12 EUR resultiert, der mit 36,23 qm zu multiplizieren ist.

3. Mietminderung wegen diverser Mängel:

Darüber hinaus war diese Bruttomiete von 383,76 EUR aufgrund diverser Mängel wie nachfolgend ausgeführt gemindert gem. § 536 BGB, zumal das Gericht den nachvollziehbaren Ausführungen des Beklagten zu Protokoll, teilweise belegt durch Antwortschreiben der Hausverwaltung bzgl. seiner Behauptungen zu Mängelanzeigen und dem Vorliegen von Mängeln glaubt. Die Minderung tritt automatisch kraft Gesetzes ein bei Vorliegen erheblicher Mängel.

Die Mängel im Einzelnen:

• Defekter Briefkasten: Minderungsquote 2% vom 2.3.23 bis zur noch nicht erfolgten Reparatur.
• Defekte Therme (kein Warmwasser, keine Heizung) vom 1.3.23 bis zum 15.2.24: Minderungsquote von durchschnittlich pauschal monatlich 70%, da das Mietobjekt noch zum Lagern von Sachen taugte und in der warmen Jahreszeit nicht geheizt wird.
• Defekter Backofen/Herd 3% vom 1.3.23 bis zum 5.4.23.
• Der Mangel Haustürschloss defekt rechtfertigt eine Minderungsquote von 3% vom 30.6.23 bis zum 1.7.24.
• Kaputter Stopper der Klospülung 1% wegen des erhöhten Wasserverbrauchs vom 1.3.23 bis zum 1.1.24.

Zusammenfassung:

Das Amtsgericht Pankow entschied, dass die Eigenbedarfskündigung der Klägerin unwirksam war, da sie dem Beklagten aufgrund eines defekten Briefkastens nicht wirksam zugehen konnte. Zudem war die Kündigung wegen Zahlungsrückständen unbegründet, da der Beklagte wirksam einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse gerügt hatte. Die zulässige Miete betrug ab Mietvertragsbeginn nur 283,76 € statt der vereinbarten 499 €. Darüber hinaus war die Bruttomiete aufgrund diverser Mängel (defekte Therme, Briefkasten, Herd, Haustürschloss, Klospülung) erheblich gemindert. Das Gericht verurteilte die Klägerin zur Auskunftserteilung, zur Instandsetzung des Briefkastens und stellte die reduzierte Miethöhe sowie die Minderung fest. Die Klage auf Räumung und Zahlung wurde vollständig abgewiesen.