Das Urteil des BGH vom 28. Januar 2026 (VIII ZR 228/23) stellt eine bedeutende Neuerung in der Rechtsprechung zur Untervermietung dar.
Bisherige Rechtslage
Bisher galt nach ständiger Rechtsprechung des BGH:
- Der Wunsch des Mieters nach Verringerung der Mietaufwendungen war grundsätzlich als berechtigtes Interesse im Sinne des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB anzuerkennen
- Dies galt unabhängig davon, ob der Mieter auf diese Verringerung wirtschaftlich angewiesen war
- Es wurden keine hohen Hürden für einen Anspruch auf Gestattung der Untervermietung aufgestellt
Die neue Rechtsprechung
Mit dem aktuellen Urteil hat der BGH nun erstmals ausdrücklich klargestellt:
„Eine – über die Deckung der wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgehende – Gewinnerzielung des Mieters durch die Untervermietung des Wohnraums ist hiervon nicht umfasst.“
Begründung der Neuerung
Der BGH stützt diese neue Rechtsprechung auf:
1. Entstehungsgeschichte
- Der historische Gesetzgeber wollte bereits seinerzeit verhindern, dass die Untervermietung dem Mieter eine Möglichkeit der Gewinnerzielung verschafft
- Die Regelung des § 14 Reichsmietengesetz von 1922 band die Untermiete an die Hauptmiete, um überhöhten Untermieten entgegenzutreten
2. Gesetzgeberische Intention
- Der Zweck der Untervermietung besteht darin, dem Mieter den Fortbestand des Mietverhältnisses zu ermöglichen
- Nicht hingegen, dem Mieter die Möglichkeit einer Gewinnerzielung zu eröffnen
3. Grundrechtliche Erwägungen
- Die wirtschaftliche Verwertung der Wohnung ist durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG dem Eigentümer zugewiesen
- Die grundrechtlich geschützte Rechtsposition des Mieters reicht nicht so weit, dass ihm ein Recht auf gewinnbringende Untervermietung zuzubilligen wäre
Praktische Auswirkungen
Was bedeutet das konkret?
Ein berechtigtes Interesse des Mieters liegt nur vor, wenn:
- Die Untermiete die wohnungsbezogenen Aufwendungen des Hauptmieters deckt
- Dies umfasst: Nettokaltmiete und Betriebskosten
- Keine darüber hinausgehende Gewinnerzielung erfolgt
Im vorliegenden Fall
Der Beklagte zahlte:
- Nettokaltmiete: 460 € (später 497,35 €)
Er verlangte von den Untermietern:
- Nettokaltmiete: 962 €
- Plus Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung
Dies führte zu einem monatlichen Rohgewinn von über 450-500 € – eine eindeutig gewinnbringende Untervermietung, die nach der neuen Rechtsprechung kein berechtigtes Interesse mehr begründet.
Fazit
Diese Rechtsprechung ist neu und wegweisend. Der BGH hat erstmals eine klare Grenze gezogen: Die Untervermietung dient dem Erhalt der Wohnung durch Kostendeckung, nicht aber der Gewinnerzielung des Mieters. Dies stellt eine bedeutende Einschränkung gegenüber der bisherigen, großzügigeren Handhabung dar.