Der Winter ist da, die Temperaturen fallen – und plötzlich bleibt die Heizung kalt. Oder im Sommer: Die Heizung läuft ununterbrochen, obwohl sie längst abgestellt sein sollte. Beide Szenarien sind für Mieter nicht nur unangenehm, sondern können auch gesundheitsgefährdend sein. Doch welche Rechte haben Betroffene? Wie läuft ein Verfahren ab, wenn der Vermieter nicht reagiert? Und vor allem: Wer trägt am Ende die Kosten?
Die rechtliche Ausgangslage: Wenn die Heizung streikt
Zunächst ist festzuhalten: Der Vermieter schuldet dem Mieter eine funktionierende Heizung. Dies ergibt sich aus seiner Pflicht, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und zu erhalten. Eine defekte oder nicht ausreichend funktionierende Heizung stellt einen erheblichen Mangel dar – insbesondere in der kalten Jahreszeit.
Die Rechtsprechung hat hierzu klare Maßstäbe entwickelt: In der Heizperiode, die üblicherweise vom 1. Oktober bis zum 30. April läuft, muss die Wohnung auf mindestens 20 bis 22 Grad Celsius aufheizbar sein. Nachts dürfen die Temperaturen auf 18 Grad absinken. Wird diese Mindesttemperatur nicht erreicht, liegt ein Mangel vor, der zur Mietminderung berechtigt und den Vermieter zur unverzüglichen Beseitigung verpflichtet.
Im Sommer hingegen kann eine dauerhaft laufende Heizung, die sich nicht abstellen lässt, ebenfalls einen Mangel darstellen – insbesondere wenn dadurch die Wohnung überhitzt wird und nicht mehr zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignet ist.
Das Temperaturprotokoll: Ihr wichtigstes Beweismittel
Bevor Sie rechtliche Schritte einleiten, sollten Sie unbedingt ein Temperaturprotokoll führen. Dieses Protokoll ist Ihr wichtigstes Beweismittel im späteren Verfahren und kann über Erfolg oder Misserfolg Ihrer Ansprüche entscheiden.
Was gehört in ein ordnungsgemäßes Temperaturprotokoll?
Ein aussagekräftiges Temperaturprotokoll sollte folgende Angaben enthalten:
- Datum und Uhrzeit jeder Messung
- Gemessene Temperatur in jedem Raum der Wohnung
- Außentemperatur zum Zeitpunkt der Messung
- Heizungseinstellung (z.B. „Thermostat auf Stufe 5“)
- Besondere Umstände (z.B. „Fenster geschlossen“, „Heizkörper kalt trotz aufgedrehtem Thermostat“)
Idealerweise sollten Sie die Temperaturen mehrmals täglich messen – morgens, mittags, abends und nachts. Je umfangreicher Ihre Dokumentation, desto besser können Sie später nachweisen, dass tatsächlich ein erheblicher Mangel vorlag.
Technische Hilfsmittel nutzen
Moderne Temperaturlogger, die automatisch die Raumtemperatur über einen längeren Zeitraum aufzeichnen und speichern, sind besonders wertvoll. Diese Geräte sind bereits für wenige Euro erhältlich und liefern lückenlose, objektive Messdaten, die vor Gericht hohes Gewicht haben.
Fotografieren Sie zudem regelmäßig das Thermometer zusammen mit einer Tageszeitung oder Ihrem Smartphone, auf dem Datum und Uhrzeit sichtbar sind. Dies schafft zusätzliche Beweiskraft.
Der erste Schritt: Die Mängelanzeige
Bevor Sie rechtliche Schritte einleiten, müssen Sie den Mangel beim Vermieter anzeigen. Dies sollte schriftlich erfolgen – am besten per Einschreiben mit Rückschein oder per E-Mail mit Lesebestätigung.
In Ihrer Mängelanzeige sollten Sie:
- Den Mangel konkret beschreiben (z.B. „Die Heizung in der Wohnung funktioniert nicht, die Raumtemperatur beträgt trotz voll aufgedrehter Thermostate nur 14 Grad“)
- Den Zeitpunkt des Auftretens nennen
- Eine angemessene Frist zur Beseitigung setzen (bei Heizungsausfall im Winter: 24-48 Stunden)
- Ankündigen, dass Sie bei Nichtbeseitigung die Miete mindern und/oder Ersatzvornahme vornehmen werden
Die Rechtsprechung hat wiederholt bestätigt, dass eine telefonische Mängelanzeige grundsätzlich ausreichend ist. Allerdings ist die Beweislast für den Zugang und Inhalt der Mängelanzeige beim Mieter. Daher empfiehlt sich stets die Schriftform.
Die Mietminderung: Ihr Druckmittel
Sobald Sie den Mangel angezeigt haben, können Sie die Miete mindern. Die Minderung tritt kraft Gesetzes ein – Sie müssen also nicht erst auf eine Reaktion des Vermieters warten.
Wie hoch darf die Minderung sein?
Die Höhe der Minderung richtet sich nach der Schwere des Mangels. Bei einem vollständigen Heizungsausfall im Winter haben Gerichte Minderungsquoten zwischen 70 und 100 Prozent für angemessen erachtet, da die Wohnung praktisch unbewohnbar ist.
Bei einem Heizungsausfall ohne Warmwasser und ohne Heizmöglichkeit vom März bis Februar des Folgejahres wurde eine durchschnittliche Minderungsquote von pauschal 70 Prozent monatlich als angemessen angesehen, da das Mietobjekt noch zum Lagern von Sachen taugte und in der warmen Jahreszeit nicht geheizt wird.
Bei teilweisen Ausfällen oder wenn die Heizung zwar funktioniert, aber die Mindesttemperaturen nicht erreicht werden, sind Minderungsquoten zwischen 20 und 50 Prozent üblich.
Wichtig: Mindern Sie die Bruttowarmmiete, nicht nur die Kaltmiete. Die Minderung bezieht sich auf die gesamte Gebrauchsbeeinträchtigung.
Wenn der Vermieter nicht reagiert: Die einstweilige Verfügung
Reagiert der Vermieter trotz Mängelanzeige und gesetzter Frist nicht, können Sie beim zuständigen Amtsgericht eine einstweilige Verfügung beantragen. Dies ist besonders im Winter sinnvoll, wenn schnelles Handeln geboten ist.
Was ist eine einstweilige Verfügung?
Eine einstweilige Verfügung ist ein gerichtliches Eilverfahren, mit dem Sie den Vermieter verpflichten lassen können, die Heizung unverzüglich instand zu setzen. Der Vorteil: Das Verfahren ist deutlich schneller als ein normales Klageverfahren und kann innerhalb weniger Tage zu einer Entscheidung führen.
Voraussetzungen für eine einstweilige Verfügung
Für eine einstweilige Verfügung müssen zwei Voraussetzungen erfüllt sein:
- Verfügungsanspruch: Sie müssen glaubhaft machen, dass tatsächlich ein Mangel vorliegt und der Vermieter zur Beseitigung verpflichtet ist. Hier kommt Ihr Temperaturprotokoll ins Spiel!
- Verfügungsgrund: Sie müssen darlegen, warum Sie nicht auf ein normales Klageverfahren warten können. Bei einem Heizungsausfall im Winter ist dies in der Regel unproblematisch, da Gesundheitsgefährdung und Unbewohnbarkeit der Wohnung drohen.
Der Ablauf des Eilverfahrens
Sie reichen beim zuständigen Amtsgericht (in der Regel das Amtsgericht, in dessen Bezirk die Wohnung liegt) einen Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung ein. Diesem Antrag fügen Sie bei:
- Ihr Temperaturprotokoll
- Die Mängelanzeige an den Vermieter
- Fotos der kalten Heizkörper
- Ggf. ärztliche Atteste, wenn gesundheitliche Beeinträchtigungen vorliegen
Das Gericht prüft dann, ob die Voraussetzungen vorliegen, und kann – oft ohne mündliche Verhandlung – eine einstweilige Verfügung erlassen. Diese verpflichtet den Vermieter, die Heizung innerhalb einer sehr kurzen Frist (z.B. 24 Stunden) instand zu setzen. Bei Nichtbefolgung drohen Zwangsgelder.
Kosten der einstweiligen Verfügung
Die Kosten einer einstweiligen Verfügung richten sich nach dem Streitwert. Dieser bemisst sich in der Regel nach der Jahresmiete oder einem Teil davon. Bei einer Jahresmiete von 12.000 Euro und einem angenommenen Streitwert von 3.000 Euro fallen Gerichtskosten von etwa 141 Euro und Anwaltskosten von etwa 350 Euro an – insgesamt also rund 500 Euro.
Wichtig: Wenn Sie das Verfahren gewinnen, muss der Vermieter diese Kosten tragen! Sie können die Kosten also später von ihm zurückverlangen.
Die Hauptsacheklage: Wenn es um mehr geht
Neben der einstweiligen Verfügung, die nur die sofortige Mangelbeseitigung zum Ziel hat, können Sie auch eine Hauptsacheklage erheben. Diese ist sinnvoll, wenn Sie:
- Rückzahlung zu viel gezahlter Miete verlangen
- Schadensersatz für beschädigte Möbel oder Gesundheitsschäden geltend machen
- Feststellung begehren, dass die Miete dauerhaft gemindert ist
Außergerichtliche Vertretung: Der erste Schritt
Bevor Sie Klage erheben, sollten Sie versuchen, die Angelegenheit außergerichtlich zu klären. Hier empfiehlt sich die Beauftragung eines auf Mietrecht spezialisierten Anwalts.
Der Anwalt wird zunächst ein außergerichtliches Schreiben an den Vermieter verfassen, in dem er:
- Den Sachverhalt darstellt
- Die Rechtslage erläutert
- Konkrete Forderungen stellt (z.B. Rückzahlung zu viel gezahlter Miete, Schadensersatz)
- Eine Frist zur Stellungnahme setzt
Viele Fälle lassen sich auf diese Weise klären, ohne dass es zu einem Gerichtsverfahren kommt. Der Vermieter erkennt oft erst durch das anwaltliche Schreiben die Ernsthaftigkeit der Situation und ist zu einer Einigung bereit.
Die Kosten der außergerichtlichen Vertretung
Die Kosten für die außergerichtliche Vertretung richten sich nach dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz. Bei einem Streitwert von 3.000 Euro fallen etwa 350 Euro Anwaltskosten an. Auch diese Kosten muss der Vermieter tragen, wenn Sie im Recht sind.
Der Rückforderungsanspruch an sich richtet sich nach bereicherungsrechtlichen Grundsätzen. Anderer Auffassung ist jedoch das OLG Koblenz, das den Anspruch des Mieters auf Rückerstattung aus einer ergänzenden Auslegung des Mietvertrags herleitet und nicht auf die bereicherungsrechtlichen Vorschriften stützt.
Das Hauptsacheverfahren: Der Ablauf
Kommt es zu keiner außergerichtlichen Einigung, müssen Sie Klage beim zuständigen Amtsgericht erheben. Der Ablauf ist wie folgt:
1. Einreichung der Klageschrift
Ihr Anwalt reicht eine Klageschrift beim Gericht ein, in der er:
- Den Sachverhalt schildert
- Die Ansprüche beziffert
- Die rechtliche Begründung darlegt
- Beweismittel benennt (Temperaturprotokoll, Zeugen, Sachverständige)
2. Zustellung an den Vermieter
Das Gericht stellt die Klageschrift dem Vermieter zu und setzt eine Frist zur Klageerwiderung.
3. Klageerwiderung
Der Vermieter kann sich zur Klage äußern und seinerseits Beweismittel benennen.
4. Gütetermin
Das Gericht lädt zu einem Gütetermin, in dem versucht wird, eine einvernehmliche Lösung zu finden. Viele Fälle werden in diesem Stadium durch Vergleich beendet.
5. Beweisaufnahme
Kommt es zu keiner Einigung, folgt die Beweisaufnahme. Das Gericht hört Zeugen, wertet Ihr Temperaturprotokoll aus und kann einen Sachverständigen beauftragen.
6. Urteil
Nach Abschluss der Beweisaufnahme verkündet das Gericht sein Urteil.
Dauer des Verfahrens
Ein Hauptsacheverfahren dauert in der Regel zwischen 6 und 12 Monaten. In komplexen Fällen kann es auch länger dauern.
Die Kosten des Hauptsacheverfahrens
Die Kosten eines Gerichtsverfahrens setzen sich zusammen aus:
Gerichtskosten: Diese richten sich nach dem Streitwert und werden nach dem Gerichtskostengesetz berechnet.
Anwaltskosten: Auch diese richten sich nach dem Streitwert und werden nach dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz berechnet.
Beispielrechnung:
Bei einem Streitwert von 6.000 Euro (z.B. Rückforderung von 12 Monaten à 500 Euro zu viel gezahlter Miete) fallen an:
Gerichtskosten: ca. 354 Euro
Anwaltskosten (eigener Anwalt): ca. 1.068 Euro
Anwaltskosten (gegnerischer Anwalt): ca. 1.068 Euro
Gesamtkosten: ca. 2.490 Euro
Wer trägt die Kosten?
Grundsätzlich gilt: Wer verliert, zahlt. Wenn Sie das Verfahren gewinnen, muss der Vermieter sowohl die Gerichtskosten als auch die Anwaltskosten beider Seiten tragen.
Von den übrigen Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin 92% der Beklagte 8%. Dies zeigt, dass die Kostenverteilung sich nach dem Grad des Obsiegens richtet.
Besonderheiten im Sommer: Wenn die Heizung nicht abschaltet
Auch im Sommer kann die Heizung zum Problem werden – nämlich dann, wenn sie sich nicht abstellen lässt und die Wohnung überhitzt.
Die Merkmalsgruppen stellen sich wie folgt dar: Bad -20 (keine Duschmöglichkeit, da vermieterseits kein Spritzschutz zum Raum zur Verfügung gestellt worden war), Küche 0, Wohnung -20 (Waschmaschine weder in Küche noch Bad stellbar oder anschließbar), Gebäude -20 (kein Mieterkeller oder Kellerersatzraum), Wohnumfeld -20 (besonders lärmbelastete Lage).
Auch hier gilt: Sie müssen den Mangel anzeigen und können die Miete mindern. Die Minderungsquoten fallen allerdings in der Regel niedriger aus als bei einem Heizungsausfall im Winter, da die Gesundheitsgefährdung geringer ist.
Dennoch kann eine dauerhaft überhitzte Wohnung im Sommer durchaus zu Minderungsquoten von 10 bis 30 Prozent führen – insbesondere wenn Schlafstörungen und gesundheitliche Beeinträchtigungen nachgewiesen werden können.
Praktische Tipps für Betroffene
1. Dokumentieren Sie alles
Führen Sie ein lückenloses Temperaturprotokoll, fotografieren Sie die Situation und sammeln Sie alle Belege (Mängelanzeigen, Antworten des Vermieters, Rechnungen für Heizlüfter etc.).
2. Reagieren Sie schnell
Je schneller Sie den Mangel anzeigen und rechtliche Schritte einleiten, desto besser. Bei Gesundheitsgefährdung zögern Sie nicht, eine einstweilige Verfügung zu beantragen.
3. Holen Sie sich professionelle Hilfe
Ein auf Mietrecht spezialisierter Anwalt kennt die Rechtsprechung und kann Ihre Erfolgsaussichten realistisch einschätzen. Die Kosten lohnen sich in der Regel, da Sie diese im Erfolgsfall vom Vermieter erstattet bekommen.
4. Mindern Sie die Miete
Zahlen Sie nicht weiter die volle Miete, wenn ein erheblicher Mangel vorliegt. Die Minderung ist Ihr gesetzliches Recht und setzt den Vermieter unter Druck.
5. Bleiben Sie sachlich
Auch wenn die Situation frustrierend ist: Bleiben Sie in der Kommunikation mit dem Vermieter sachlich und professionell. Dies erleichtert eine spätere Einigung und macht vor Gericht einen besseren Eindruck.
Aktuelle Rechtsprechung: Was Gerichte entscheiden
Die Rechtsprechung zum Thema Heizungsausfall ist umfangreich und entwickelt sich ständig weiter.
Einige wichtige Grundsätze:
Ein defekter Briefkasten liegt vor, da das Gericht dem Beklagten glaubt, die Schraube fasse nicht und gehe immer wieder auf, so dass das Schließteil wackelt und sich der Briefkasten öffnet, wenn mehrere Briefe eingeworfen werden. Der Mangel selbst ist auch Gegenstand der eigenen Wahrnehmung der Klägerin, kann sie doch den Vortrag des Beklagten zur Mangelhaftigkeit jederzeit an dessen Briefkasten kontrollieren, indem sie mehrere Briefe einwirft, um zu prüfen, ob dieser sich dann öffnet, weshalb ein einfaches Bestreiten unerheblich und auch eines mit Nichtwissen unzulässig ist.
Dieser Grundsatz gilt auch für Heizungsmängel: Der Vermieter kann nicht einfach pauschal bestreiten, dass die Heizung nicht funktioniert. Er muss sich konkret mit den Vorwürfen auseinandersetzen und gegebenenfalls selbst Messungen vornehmen.
Die telefonische Anzeige ist unstreitig, wobei eine Reparatur am 3.3.23 durch die Klägerin nicht erheblich vorgetragen und unter Beweis gestellt worden ist, da Vortrag dazu fehlt, was wie repariert worden sein soll. Zudem wird nicht der Monteur als Zeuge benannt, da der Name des Monteurs, der unterschrieben hat, ausweislich der Unterschrift auf dem eingereichten Formular, anders lautet, als der des benannten Zeugen und dieser als geschäftsführender Gesellschafter als Beweismittel untauglich ist. Es ergibt sich aus der Rechnung auch keine Reparatur, ist doch gar kein Material in Rechnung gestellt und kein Defekt benannt worden. Es fehlt erheblicher Vortrag der Klägerin, wie welcher Mangel an der Therme repariert worden sein soll.
Dies zeigt: Auch der Vermieter muss seine Behauptungen substantiiert vortragen und beweisen. Eine pauschale Behauptung, die Heizung sei repariert worden, reicht nicht aus.
Fazit: Ihre Rechte durchsetzen lohnt sich
Ein Heizungsausfall im Winter oder eine nicht abschaltbare Heizung im Sommer sind erhebliche Mängel, die Sie nicht hinnehmen müssen. Mit der richtigen Vorgehensweise – Dokumentation, Mängelanzeige, Mietminderung und gegebenenfalls gerichtliche Schritte – können Sie Ihre Rechte erfolgreich durchsetzen.
Die Kosten eines Verfahrens mögen zunächst abschreckend wirken, doch im Erfolgsfall trägt der Vermieter diese vollständig. Zudem stehen Ihnen mit der einstweiligen Verfügung und der außergerichtlichen Vertretung effektive Mittel zur Verfügung, um schnell zu Ihrem Recht zu kommen.
Wichtig ist: Handeln Sie schnell, dokumentieren Sie sorgfältig und scheuen Sie sich nicht, professionelle Hilfe in Anspruch zu nehmen. Ihre Gesundheit und Ihr Wohnkomfort sind es wert!