Die Mietkaution ist ein zentrales Element nahezu jeden Mietverhältnisses. Doch gerade bei der Rückzahlung nach Beendigung des Mietverhältnisses kommt es immer wieder zu Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern. Dieser Beitrag beleuchtet die wichtigsten Aspekte rund um die Mietkaution unter Berücksichtigung der aktuellen Rechtsprechung und gibt praktische Hinweise für beide Seiten.
Die Funktion der Mietkaution
Die Mietkaution dient der Sicherung der Ansprüche des Vermieters. Der Vermieter soll sich nach Beendigung des Mietverhältnisses auf einfache Weise durch Aufrechnung gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch befriedigen können. Die Kaution haftet dabei nicht nur für Mietrückstände, sondern auch für Schäden an der Mietsache, ausstehende Nebenkostennachzahlungen und andere Ansprüche aus dem Mietverhältnis.
Die Mietkaution sichert auch noch nicht fällige Ansprüche, die sich aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung ergeben, und erstreckt sich damit auf Nachforderungen aus einer nach Beendigung des Mietverhältnisses noch vorzunehmenden Abrechnung der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten.
Die entscheidende Sechs-Monats-Frist
Eine der häufigsten Fragen nach Beendigung eines Mietverhältnisses lautet: Wann muss der Vermieter die Kaution zurückzahlen? Die Antwort darauf ist differenziert zu betrachten.
Keine sofortige Rückzahlungspflicht
Der Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters wird nicht, wie vielfach angenommen wird, sofort mit der Beendigung des Mietverhältnisses fällig. Vielmehr ist dem Vermieter eine angemessene Frist zuzugestehen, in der er prüfen darf, ob ihm eventuell noch Ansprüche gegen den Mieter zustehen, für die die Kaution haftet.
Die Überlegungsfrist in der Rechtsprechung
Dem Vermieter steht eine sich an das Ende des Mietverhältnisses anschließende angemessene Überlegungs- und Abrechnungsfrist zu. Die Länge dieser Frist bestimmt sich nach den Umständen des Einzelfalls; diese können so beschaffen sein, dass auch mehr als sechs Monate für den Vermieter erforderlich und dem Mieter zumutbar sein können.
Diese Frist wird von den einzelnen Gerichten unterschiedlich bemessen, sie liegt jedoch in der Größenordnung von etwa 6 Monaten. Die Rechtssprechung bemisst diesen Prüfungszeitraum idR zwischen 3 und 6 Monaten.
Gründe für die Überlegungsfrist
Die Rechtfertigung für diese Wartezeit liegt auf der Hand: In dieser Zeit soll der Vermieter prüfen können, ob seinerseits noch Ansprüche (Nebenkostennachforderung, Schäden in der Wohnung oder Mietrückstände) bestehen, mit denen er gegen die Kautionssumme aufrechnen kann.
Besonders wichtig ist dabei die Nebenkostenabrechnung. In dieser Zeit ist eine Rückforderung nicht fällig, wenn noch eine Betriebskostenabrechnung zu erstellen ist und aus dieser höchstwahrscheinlich eine Nachzahlung resultiert. Deshalb darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Mietkaution bis zum Ablauf der ihm zustehenden Abrechnungsfrist einbehalten, wenn eine Nachforderung zu erwarten ist.
Die Abrechnung der Kaution
Nach Ablauf der Überlegungsfrist muss der Vermieter über die Kaution abrechnen. Doch was bedeutet „Abrechnung“ in diesem Zusammenhang?
Formen der Abrechnung
Ist dem Vermieter in einem Wohnraummietverhältnis eine Mietsicherheit gewährt worden, hat sich der Vermieter nach dem Ende des Mietverhältnisses innerhalb angemessener, nicht allgemein bestimmbarer Frist gegenüber dem Mieter zu erklären, ob und (gegebenenfalls) welche aus dem beendeten Mietverhältnis stammenden Ansprüche er gegen diesen erhebt. Mit einer solchen Erklärung wird die Mietsicherheit abgerechnet, da der Vermieter damit deutlich macht, ob und (gegebenenfalls) in Bezug auf welche Forderungen er ein Verwertungsinteresse an der gewährten Mietsicherheit hat.
Die Abrechnung kann auf verschiedene Weise erfolgen:
Eine als Mietsicherheit gewährte Barkaution kann auch durch schlüssiges Verhalten, etwa durch eine vom Vermieter erklärte Aufrechnung oder durch Klageerhebung abgerechnet werden. Hiermit bringt der Vermieter, der einen Vorbehalt, weitere Ansprüche geltend zu machen, nicht erklärt hat – gleichermaßen wie bei einer den Vorgaben genügenden Abrechnung – für den Mieter erkennbar zum Ausdruck, dass sich sein Verwertungsinteresse auf die in der Forderungsaufstellung bezeichneten beziehungsweise aufgerechneten oder klageweise geltend gemachten Forderungen beschränkt.
Fälligkeit nach Abrechnung
Ein wichtiger Aspekt, der in der Rechtsprechung geklärt wurde, betrifft die Frage, wann die Kaution nach erfolgter Abrechnung fällig wird:
Eine gewährte Barkaution wird mit dem Zugang der Abrechnung beim Mieter zur Rückzahlung fällig. Denn nach erfolgter Abrechnung kann sich der Vermieter – ohne weitere Schritte ergreifen zu müssen – wegen seiner nunmehr bestimmten und bezifferten Ansprüche aus der Barkaution befriedigen.
Besonders bemerkenswert ist dabei: Dies gilt auch für streitige Forderungen des Vermieters. Der Vermieter muss also nicht erst warten, bis seine Forderungen unstreitig oder rechtskräftig festgestellt sind.
Die Bedeutung von Übergabeprotokollen
Ein oft unterschätztes, aber äußerst wichtiges Instrument bei der Beendigung eines Mietverhältnisses ist das Übergabeprotokoll. Es dokumentiert den Zustand der Wohnung bei Ein- und Auszug und kann im Streitfall entscheidend sein.
Einzugsprotokoll
Das Einzugsprotokoll sollte möglichst detailliert den Zustand der Wohnung bei Mietbeginn festhalten. Dabei sollten dokumentiert werden:
- Zustand von Böden, Wänden und Decken
- Funktionsfähigkeit aller Einrichtungen (Heizung, Sanitär, Elektrik)
- Vorhandene Mängel oder Schäden
- Zustand von Türen und Fenstern
- Anzahl und Zustand der übergebenen Schlüssel
Idealerweise wird das Protokoll von beiden Parteien unterschrieben und mit Fotos ergänzt. Dies schafft Klarheit über den Ausgangszustand und verhindert spätere Streitigkeiten darüber, welche Schäden bereits bei Einzug vorhanden waren.
Auszugsprotokoll
Das Auszugsprotokoll ist mindestens ebenso wichtig wie das Einzugsprotokoll. Es dokumentiert den Zustand der Wohnung bei Rückgabe und bildet die Grundlage für eventuelle Schadensersatzforderungen des Vermieters.
Wird in einem Protokoll festgehalten, dass die Mieträume einwandfrei und in vertragsgemäßem Zustand vom Mieter zurückgegeben wurden, liegt hierin regelmäßig ein negatives Schuldanerkenntnis. Das bedeutet: Wenn der Vermieter im Übergabeprotokoll bestätigt, dass die Wohnung mängelfrei zurückgegeben wurde, kann er später nur schwer Schadensersatzansprüche geltend machen.
Daher sollte das Auszugsprotokoll besonders sorgfältig erstellt werden und alle festgestellten Mängel oder Schäden genau dokumentieren. Auch hier empfiehlt sich die fotografische Dokumentation.
Aufrechnungsmöglichkeiten des Vermieters
Ein zentraler Aspekt bei der Kautionsabrechnung ist die Frage, mit welchen Forderungen der Vermieter gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch aufrechnen darf.
Aufrechnung mit mietbezogenen Forderungen
Grundsätzlich kann der Vermieter mit allen Forderungen aufrechnen, die aus dem Mietverhältnis stammen. Dazu gehören:
- Mietrückstände
- Nebenkostennachforderungen
- Schadensersatzansprüche wegen Beschädigungen der Mietsache
- Kosten für nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen (soweit wirksam vereinbart)
Keine Aufrechnung mit mietfremden Forderungen
Mangels anderweitiger ausdrücklicher Vereinbarung ist dem Treuhandcharakter der Mietkaution ein stillschweigendes Aufrechnungsverbot im Hinblick auf Forderungen zu entnehmen, die nicht aus dem Mietverhältnis stammen. Mit derartigen Forderungen kann der Vermieter gegenüber dem Anspruch des Mieters auf Kautionsrückzahlung auch dann nicht aufrechnen, wenn die Kaution am Ende des Mietverhältnisses nicht für Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis benötigt wird.
Dies bedeutet: Selbst wenn der Vermieter andere Forderungen gegen den Mieter hat (etwa aus einem früheren Mietverhältnis oder aus anderen Rechtsgeschäften), darf er diese nicht mit der Kaution verrechnen.
Das gerichtliche Verfahren
Wenn sich Mieter und Vermieter nicht einigen können, bleibt oft nur der Gang vor Gericht. Dabei sind verschiedene Aspekte zu beachten.
Wer muss klagen?
Bestreitet der Mieter die zur Aufrechnung gestellten Vermieterforderungen, kann er auf Rückzahlung der Kaution klagen; in diesem Rechtsstreit wird geklärt, ob die Forderungen des Vermieters bestehen. Entsprechendes gilt, wenn der Vermieter – wie hier – die Abrechnung durch Klageerhebung vornimmt. In beiden Fällen trägt der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast für das Bestehen der von ihm beanspruchten Forderungen.
Dies ist ein wichtiger Punkt: Der Vermieter trägt die Beweislast für seine Ansprüche. Er muss also darlegen und beweisen, dass die Schäden tatsächlich vom Mieter verursacht wurden und in welcher Höhe Schadensersatz zu leisten ist.
Aufrechnungsmöglichkeit des Mieters
Interessant ist auch die umgekehrte Konstellation: Macht der Vermieter allerdings von seiner Verwertungsbefugnis keinen Gebrauch, so dass der Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters nicht durch eine Aufrechnung des Vermieters erlischt, kann der Mieter seinerseits mit dem (fälligen) Kautionsrückzahlungsanspruch gegen die vom Vermieter erhobenen Forderungen aufrechnen.
Macht der Vermieter nach Abrechnung von seiner Verwertungsbefugnis keinen Gebrauch, kann der Mieter seinerseits mit dem fälligen Kautionsrückzahlungsanspruch gegen vom Vermieter erhobene Forderungen aufrechnen.
Zurückbehaltungsrecht des Mieters
Auch während des laufenden Mietverhältnisses kann die Kaution eine Rolle spielen: Sie sollten sich gegenüber der Forderung für Nebenkosten auf ein Zurückbehaltungsrecht berufen können, da Sie ja einen Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution haben.
Kostenaspekte und Kostenerstattung
Ein wichtiger praktischer Aspekt bei Streitigkeiten um die Kaution sind die Kosten des Verfahrens.
Gerichts- und Anwaltskosten
Bei einem gerichtlichen Verfahren fallen verschiedene Kosten an:
- Gerichtskosten (abhängig vom Streitwert)
- Anwaltskosten der eigenen Partei
- Im Falle des Unterliegens: Anwaltskosten der Gegenseite
Kostenverteilung nach Prozessausgang
Die Kostenverteilung richtet sich nach dem Ausgang des Verfahrens. Die unterlegene Partei muss grundsätzlich die Kosten tragen. Dies umfasst sowohl die Gerichtskosten als auch die außergerichtlichen Kosten der obsiegenden Partei.
Im vorliegenden Urteil aus Leipzig wurde beispielsweise entschieden: Die Kosten des Rechtsstreits hat die Klagepartei zu tragen. Da die Klägerin (Vermieterin) mit ihrer Klage auf Mieterhöhung unterlegen war und die Beklagte (Mieterin) mit ihrer Widerklage auf Mängelbeseitigung erfolgreich war, musste die Vermieterin alle Kosten tragen.
Vorläufige Vollstreckbarkeit
Wichtig für die Praxis ist auch die Regelung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit: Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Dies bedeutet, dass die obsiegende Partei das Urteil bereits vollstrecken kann, bevor es rechtskräftig wird – allerdings gegen Sicherheitsleistung.
Außergerichtliche Kosten
Auch außergerichtliche Anwaltskosten können unter Umständen auf die Gegenseite umgelegt werden. Dies setzt voraus, dass die Beauftragung eines Rechtsanwalts erforderlich und zweckmäßig war. Bei berechtigten Forderungen können daher auch die Kosten eines vorgerichtlichen Mahnschreibens geltend gemacht werden.
Praktische Tipps für Mieter
Vor der Rückgabe der Wohnung
- Dokumentation: Erstellen Sie ein detailliertes Auszugsprotokoll mit Fotos
- Mängel beseitigen: Beheben Sie alle Schäden, die Sie zu vertreten haben
- Schönheitsreparaturen: Prüfen Sie, ob und welche Schönheitsreparaturen Sie durchführen müssen
- Schlüssel: Geben Sie alle Schlüssel zurück und lassen Sie sich dies quittieren
Nach der Rückgabe
- Geduld: Warten Sie zunächst die Sechs-Monats-Frist ab
- Schriftliche Aufforderung: Fordern Sie nach Ablauf der Frist schriftlich die Rückzahlung
- Fristsetzung: Setzen Sie eine angemessene Frist (z.B. zwei Wochen)
- Dokumentation: Bewahren Sie alle Unterlagen auf
Bei Streitigkeiten
- Prüfung der Forderungen: Lassen Sie die Forderungen des Vermieters genau prüfen
- Beweislast: Denken Sie daran, dass der Vermieter die Beweislast trägt
- Verjährung: Prüfen Sie, ob Ansprüche möglicherweise verjährt sind
- Rechtliche Beratung: Ziehen Sie bei größeren Beträgen einen Fachanwalt hinzu
Praktische Tipps für Vermieter
Während des Mietverhältnisses
- Ordnungsgemäße Anlage: Legen Sie die Kaution getrennt von Ihrem Vermögen an
- Dokumentation: Dokumentieren Sie alle Mängel und Schäden während der Mietzeit
- Abmahnungen: Mahnen Sie Pflichtverletzungen rechtzeitig ab
Bei Beendigung des Mietverhältnisses
- Übergabeprotokoll: Erstellen Sie ein detailliertes Protokoll mit Fotos
- Zeitnahe Prüfung: Prüfen Sie zeitnah, welche Ansprüche bestehen
- Kostenvoranschläge: Holen Sie Kostenvoranschläge für Reparaturen ein
- Nebenkostenabrechnung: Erstellen Sie die Nebenkostenabrechnung fristgerecht
Bei der Abrechnung
- Transparenz: Rechnen Sie transparent und nachvollziehbar ab
- Einzelpositionen: Weisen Sie alle Forderungen einzeln aus
- Belege: Fügen Sie Belege und Rechnungen bei
- Fristsetzung: Rechnen Sie innerhalb der Sechs-Monats-Frist ab
Besondere Konstellationen
Teilrückzahlung der Kaution
Der Vermieter hat jedoch bezüglich zu erwartender Nachzahlungen, beispielsweise der Nebenkostenabrechnung, ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe der zu erwartenden Nachzahlung.
Der Vermieter muss also nicht die gesamte Kaution bis zur endgültigen Klärung aller Ansprüche einbehalten, sondern kann und sollte den unstreitigen Teil zurückzahlen.
Insolvenz des Vermieters
Ein besonderer Schutz besteht für den Mieter im Falle der Insolvenz des Vermieters. Die getrennte Anlage der Kaution soll sicherstellen, dass diese nicht in die Insolvenzmasse fällt und der Mieter seine Kaution zurückerhält.
Eigentümerwechsel
Weitere Erwerber, die das Mietobjekt erst nach dem Inkrafttreten haften und können sich weder darauf berufen, dass sie die Kaution nicht erhalten haben, noch geltend machen, dass ein früherer Veräußerer der Haftung nicht unterlag.
Bei einem Eigentümerwechsel während des Mietverhältnisses haftet der neue Eigentümer für die Rückzahlung der Kaution, auch wenn er diese vom Voreigentümer nicht erhalten hat.
Fazit
Die Mietkaution ist ein komplexes Thema mit vielen rechtlichen Fallstricken. Die wichtigsten Punkte lassen sich wie folgt zusammenfassen:
- Sechs-Monats-Frist: Mieter sollten dem Vermieter eine angemessene Überlegungsfrist von etwa sechs Monaten einräumen, bevor sie die Rückzahlung der Kaution gerichtlich durchsetzen.
- Übergabeprotokolle: Sowohl Ein- als auch Auszugsprotokolle sind von enormer Bedeutung und sollten sorgfältig und detailliert erstellt werden.
- Beweislast: Der Vermieter trägt die Beweislast für seine Ansprüche. Er muss darlegen und beweisen, dass und in welcher Höhe ihm Ansprüche zustehen.
- Transparente Abrechnung: Der Vermieter sollte transparent und nachvollziehbar abrechnen, um Streitigkeiten zu vermeiden.
- Kosten: Die unterlegene Partei trägt die Kosten des Verfahrens. Dies sollte bei der Entscheidung für oder gegen eine gerichtliche Auseinandersetzung berücksichtigt werden.
- Rechtliche Beratung: Bei größeren Streitigkeiten empfiehlt sich die Hinzuziehung eines auf Mietrecht spezialisierten Rechtsanwalts.
Die aktuelle Rechtsprechung zeigt, dass die Gerichte zunehmend klare Regelungen schaffen und dabei versuchen, die Interessen beider Parteien angemessen zu berücksichtigen. Sowohl Mieter als auch Vermieter sind gut beraten, sich an diese Grundsätze zu halten und im Streitfall auf eine einvernehmliche Lösung hinzuwirken.