Die Mietpreisbremse ist seit ihrer Einführung eines der meistdiskutierten Instrumente des deutschen Mietrechts. Sie soll verhindern, dass in angespannten Wohnungsmärkten überhöhte Mieten verlangt werden. Doch die praktische Umsetzung wirft viele Fragen auf. Dieser Beitrag beleuchtet die wichtigsten Aspekte unter Berücksichtigung der aktuellen Rechtsprechung.
Was ist die Mietpreisbremse?
Die Mietpreisbremse gilt in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die durch Rechtsverordnung der Landesregierungen festgelegt werden. In diesen Gebieten darf die Miete bei Neuvermietung die ortsübliche Vergleichsmiete grundsätzlich nur um maximal 10 Prozent übersteigen. Diese Regelung soll Mieter vor überzogenen Mietforderungen schützen und gleichzeitig einen fairen Ausgleich zwischen den Interessen von Mietern und Vermietern schaffen.
Wichtig zu wissen: Die Mietpreisbremse gilt nur für Neuvermietungen, nicht für bestehende Mietverhältnisse. Auch gibt es Ausnahmen, etwa für Neubauten oder umfassend modernisierte Wohnungen.
Die zentrale Bedeutung des Mietspiegels
Ausstattungsmerkmale als Schlüssel zur richtigen Berechnung
Der Mietspiegel ist das zentrale Instrument zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Doch nicht jede Wohnung ist gleich – und genau hier liegt die Herausforderung. Die Ausstattungsmerkmale einer Wohnung spielen eine entscheidende Rolle bei der Bestimmung der zulässigen Miethöhe.
Zu den relevanten Ausstattungsmerkmalen gehören unter anderem:
- Baualter des Gebäudes: Eine Wohnung aus den 1970er Jahren wird anders bewertet als ein Neubau
- Heizungsart und Verglasung: Moderne Zweischeiben-Wärmeschutzverglasung erhöht den Wert
- Lage: Zentrale oder gehobene Wohnlagen rechtfertigen Zuschläge
- Ausstattungsstandard: Bad, Küche, Bodenbeläge und weitere Merkmale
Das Amtsgericht Frankfurt am Main hat in einem aktuellen Urteil vom 20. November 2025 (Az. 33057 C 258/25) eindrucksvoll demonstriert, wie präzise diese Merkmale zu berücksichtigen sind. In dem Fall ging es um eine 66 Quadratmeter große Wohnung in Frankfurt. Das Gericht ermittelte die zulässige Miete wie folgt:
Ausgehend von einer Basisnettomiete für das Baualter bis 1977 wurden verschiedene Zuschläge addiert: für die Zweischeiben-Wärmeschutzverglasung, für die gehobene Wohnlage und für die zentrale Lage. Am Ende ergab sich eine zulässige Kaltmiete von 763,03 Euro monatlich – deutlich weniger als die vertraglich vereinbarten 950 Euro.
Warum die Details zählen
Dieses Beispiel zeigt: Jedes einzelne Ausstattungsmerkmal kann den Unterschied zwischen einer zulässigen und einer überhöhten Miete ausmachen. Ein Vermieter, der eine Wohnung als „gehoben ausgestattet“ anpreist, muss dies auch belegen können. Umgekehrt kann ein Mieter, der Mängel in der Ausstattung nachweist, die zulässige Miete nach unten korrigieren lassen.
Interessant ist auch, dass das Frankfurter Gericht einen vom Kläger begehrten Abschlag für einen angeblich schlechten Fußboden ablehnte – allerdings nur, weil dieser nicht substantiiert vorgetragen wurde. Dies unterstreicht: Wer Abschläge geltend machen will, muss konkret darlegen, welche Mängel vorliegen.
Der Auskunftsanspruch: Transparenz als Mieterrecht
Was Mieter vom Vermieter verlangen können
Ein zentrales Problem bei der Mietpreisbremse ist die Informationsasymmetrie: Der Vermieter kennt alle relevanten Daten zur Wohnung, der Mieter hingegen tappt oft im Dunkeln. Deshalb hat der Gesetzgeber Mietern umfassende Auskunftsansprüche eingeräumt.
Mieter können vom Vermieter insbesondere Auskunft verlangen über:
- Die Höhe der Vormiete
- Durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen in den letzten drei Jahren vor Mietbeginn
- Die dadurch entstandenen Kosten und deren Umlage auf die Miete
- Alle Umstände, die eine Ausnahme von der Mietpreisbremse rechtfertigen sollen
Der Bundesgerichtshof hat in mehreren Entscheidungen aus den Jahren 2022 und 2023 klargestellt, dass diese Auskunftsansprüche ernst zu nehmen sind. In einem Fall (Urteil vom 27. April 2022, Az. VIII ZR 301/21) ging es um einen Mieter, der über ein Inkassounternehmen seine Rechte geltend machte. Der BGH bestätigte: Auch wenn die Auskunft zunächst nicht erteilt wurde, kann der Mieter diese später einklagen – und zwar einschließlich der dadurch entstandenen Kosten.
Modernisierungsmaßnahmen im Fokus
Besonders wichtig ist die Auskunft über Modernisierungsmaßnahmen. Denn: Hat der Vermieter in den drei Jahren vor Mietbeginn umfassend modernisiert, darf er eine höhere Miete verlangen – die Mietpreisbremse greift dann nicht. Allerdings muss er dies dem Mieter vor Vertragsschluss in Textform mitteilen.
Der BGH hat in einem Urteil vom 6. Juli 2024 (Az. VIII ZR 712/23) präzisiert: Die Mitteilung muss nicht zwingend im Mietvertrag selbst erfolgen, aber sie muss rechtzeitig und in der richtigen Form erfolgen. Eine bloße mündliche Erwähnung reicht nicht aus.
Interessant ist auch: Der Vermieter muss nicht nur mitteilen, dass modernisiert wurde, sondern auch welche Maßnahmen durchgeführt wurden und welche Kosten dadurch entstanden sind. Nur so kann der Mieter prüfen, ob die verlangte Miete tatsächlich gerechtfertigt ist.
Die 30-Monats-Frist: Timing ist alles
Warum schnelles Handeln entscheidend ist
Eine der wichtigsten – und für Mieter oft verhängnisvollsten – Regelungen der Mietpreisbremse ist die 30-Monats-Frist für die Rüge. Wer als Mieter zu viel Miete zahlt, kann dies nur dann zurückverlangen, wenn er innerhalb von 30 Monaten nach Vertragsschluss die Überzahlung rügt.
Das Frankfurter Urteil vom November 2025 zeigt die Konsequenzen dieser Frist drastisch auf: Der Kläger hatte einen Mietvertrag am 21. Dezember 2022 unterschrieben. Die 30-Monats-Frist lief damit am 21. Juli 2025 ab. Erst danach rügte der Mieter die überhöhte Miete. Das Gericht stellte klar: Für die Zeit bis Juli 2025 kann keine Miete zurückverlangt werden – selbst wenn diese objektiv zu hoch war.
Berechnung der Frist: Vorsicht Falle!
Besonders tückisch: Die Frist beginnt nicht mit dem Mietbeginn, sondern mit dem Vertragsschluss. Wer also im Dezember einen Vertrag unterschreibt, der erst im Februar beginnt, verliert bereits zwei Monate der Rügefrist.
Die Rechtsprechung ist hier streng: Wer die Frist versäumt, verliert sein Recht auf Rückzahlung für die Vergangenheit – und zwar unwiderruflich. Lediglich für die Zukunft kann die Miete noch auf das zulässige Maß reduziert werden.
Was als wirksame Rüge gilt
Eine wirksame Rüge muss nicht in einer bestimmten Form erfolgen, sollte aber schriftlich sein, um den Zugang beweisen zu können. Sie muss deutlich machen, dass der Mieter einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse geltend macht.
Der BGH hat in mehreren Entscheidungen aus 2022 (u.a. Az. VIII ZR 317/21, VIII ZR 306/21) klargestellt: Es genügt, wenn ein Mieter bei Mietermehrheit die Rüge erhebt. Es handelt sich dabei nicht um eine Willenserklärung, sondern um eine geschäftsähnliche Handlung, die keine Vertretungsmacht erfordert.
Kostenaspekte: Wer zahlt die Rechtsdurchsetzung?
Vorgerichtliche Kosten
Ein oft unterschätzter Aspekt der Mietpreisbremse sind die Kosten der Rechtsdurchsetzung. Viele Mieter scheuen den Gang zum Anwalt, weil sie die Kosten fürchten. Doch hier gibt es gute Nachrichten: Vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten können unter bestimmten Voraussetzungen auf den Vermieter umgelegt werden.
Der BGH hat in seinen Urteilen vom 27. April 2022 (Az. VIII ZR 301/21, VIII ZR 317/21, VIII ZR 304/21) entschieden: Wenn ein Mieter einen Anwalt einschaltet, um seine Rechte aus der Mietpreisbremse geltend zu machen, und der Vermieter zunächst nicht reagiert oder die Ansprüche bestreitet, können die dadurch entstandenen Anwaltskosten als Verzugsschaden geltend gemacht werden.
In den vom BGH entschiedenen Fällen ging es um Inkassounternehmen, die für Mieter tätig wurden. Die Gerichte erkannten Kosten zwischen 430 Euro und über 1.000 Euro zu – je nach Streitwert und Aufwand.
Gerichtskosten und Prozessrisiko
Kommt es zum Gerichtsverfahren, stellt sich die Kostenfrage neu. Nach der allgemeinen Regel trägt die unterlegene Partei die Kosten des Rechtsstreits. Im Frankfurter Fall musste der Kläger 82 Prozent der Kosten tragen, weil er nur zu 18 Prozent erfolgreich war.
Allerdings: Wenn ein Mieter mit seiner Klage überwiegend durchdringt, muss der Vermieter nicht nur die zu viel gezahlte Miete zurückzahlen, sondern auch die Gerichts- und Anwaltskosten des Mieters tragen. Dies kann für Vermieter teuer werden und ist ein wichtiger Anreiz, berechtigte Ansprüche außergerichtlich zu erfüllen.
Rechtsschutzversicherung und Prozesskostenhilfe
Mieter mit Rechtsschutzversicherung haben einen klaren Vorteil: Die Versicherung übernimmt in der Regel die Kosten für Anwalt und Gericht. Allerdings sollte man prüfen, ob Mietrechtsstreitigkeiten im Versicherungsschutz enthalten sind und ob Wartezeiten zu beachten sind.
Wer keine Rechtsschutzversicherung hat und die Kosten nicht selbst tragen kann, kann Prozesskostenhilfe beantragen. Gerade bei der Mietpreisbremse, wo es oft um erhebliche Beträge geht, haben Mieter gute Chancen, diese bewilligt zu bekommen.
Praktische Tipps für Mieter
Sofort nach Vertragsschluss aktiv werden
Der wichtigste Rat: Warten Sie nicht ab! Prüfen Sie unmittelbar nach Vertragsschluss, ob die vereinbarte Miete die zulässige Höchstgrenze überschreitet. Nutzen Sie dafür den örtlichen Mietspiegel und berücksichtigen Sie alle Ausstattungsmerkmale Ihrer Wohnung.
Auskunft einholen
Fordern Sie vom Vermieter schriftlich Auskunft über die Vormiete und eventuelle Modernisierungsmaßnahmen. Setzen Sie eine angemessene Frist (zwei bis drei Wochen) und kündigen Sie an, dass Sie bei Nichtbeantwortung rechtliche Schritte prüfen werden.
Dokumentation ist alles
Dokumentieren Sie alle Kommunikation mit dem Vermieter. Versenden Sie wichtige Schreiben per Einschreiben mit Rückschein oder zumindest per E-Mail, um den Zugang nachweisen zu können. Fotografieren Sie den Zustand der Wohnung bei Einzug, insbesondere Mängel oder minderwertige Ausstattung.
Fachkundigen Rat einholen
Die Berechnung der zulässigen Miete ist komplex. Scheuen Sie sich nicht, einen auf Mietrecht spezialisierten Anwalt oder einen Mieterverein zu konsultieren. Die Kosten dafür können sich schnell amortisieren, wenn dadurch eine überhöhte Miete erkannt und korrigiert wird.
Die Rüge nicht vergessen
Selbst wenn Sie zunächst die vereinbarte Miete zahlen: Vergessen Sie nicht, innerhalb der 30-Monats-Frist zu rügen, wenn Sie einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse vermuten. Die Rüge kostet nichts, sichert aber Ihre Rechte.
Praktische Tipps für Vermieter
Transparenz von Anfang an
Vermieter sind gut beraten, von Anfang an transparent zu sein. Teilen Sie dem Mieter unaufgefordert die Vormiete mit und weisen Sie auf eventuelle Ausnahmen von der Mietpreisbremse hin. Dies vermeidet späteren Ärger und Rechtsstreitigkeiten.
Modernisierungen dokumentieren
Wenn Sie sich auf eine umfassende Modernisierung berufen wollen, dokumentieren Sie diese sorgfältig. Sammeln Sie alle Rechnungen, Fotos vom Zustand vor und nach der Modernisierung und eine detaillierte Aufstellung der Maßnahmen. Teilen Sie dem Mieter diese Informationen vor Vertragsschluss in Textform mit.
Mietspiegel richtig anwenden
Nutzen Sie den Mietspiegel korrekt und berücksichtigen Sie alle Zu- und Abschläge für Ausstattungsmerkmale. Eine zu optimistische Bewertung der eigenen Wohnung kann teuer werden, wenn der Mieter später klagt.
Auf Rügen angemessen reagieren
Wenn ein Mieter die Miethöhe rügt, ignorieren Sie dies nicht. Prüfen Sie die Berechtigung der Rüge sorgfältig und reagieren Sie zeitnah. Eine außergerichtliche Einigung ist fast immer günstiger als ein Gerichtsverfahren – selbst wenn Sie am Ende etwas nachgeben müssen.
Ausblick: Entwicklungen und Reformdiskussionen
Die Mietpreisbremse bleibt ein politisch umstrittenes Instrument. Während Mieterverbände eine Verschärfung fordern, kritisieren Vermieterverbände die bestehenden Regelungen als zu weitgehend.
Die Rechtsprechung entwickelt sich kontinuierlich weiter. Besonders die Frage, welche Anforderungen an die Mitteilung von Modernisierungsmaßnahmen zu stellen sind, beschäftigt die Gerichte immer wieder. Das BGH-Urteil vom Juli 2024 zur Frage, wo im Mietvertrag die Modernisierungsmitteilung stehen muss, zeigt: Auch scheinbar formale Details können entscheidend sein.
Für Mieter und Vermieter gilt gleichermaßen: Informieren Sie sich regelmäßig über neue Entwicklungen in der Rechtsprechung. Was heute noch als zulässig gilt, kann morgen schon anders beurteilt werden.