Gericht: Amtsgericht Königstein im Taunus
Aktenzeichen: 24 C 53/25
Datum des Urteils: 04.02.2026
Gegenstand der Klage:
Der Kläger (Mieter) begehrte von der Beklagten (Vermieterin):
Gegenstand der Klage
Der Kläger (Mieter) begehrte von der Beklagten (Vermieterin):
- Die Beklagte zu verurteilen, das Ausmaß des Vorkommens von Legionellen in der Wohnung des Klägers auf ein gesundheitlich unbedenkliches Maß von unter 100 KBE/100 ml zu reduzieren.
- Die Beklagte zu verurteilen, die Messergebnisse aller Legionellentests seit 27.06.2022 betreffend das Mietobjekt mitzuteilen.
- Die Beklagte zu verurteilen, das Ausmaß des Vorkommens von Legionellen im Takt von zwei Wochen auf eigene Kosten zu prüfen und den Kläger über das Ausmaß des Vorkommens der Legionellen zu informieren.
- Festzustellen, dass der Kläger berechtigt ist, die Miete ab 17.04.2025 gestaffelt nach Legionellenwerten zu
mindern. - Rückzahlung von 30 % der Miete, die er vom 02.03.2025 bis zur Einreichung der Klage am 16.04.2025 unter Vorbehalt gezahlt hat.
Wesentliche Gerichtsentscheidung und Begründung
Das Gericht gab der Klage überwiegend statt:
1. Anspruch auf Mängelbeseitigung (Legionellenreduzierung)
Der Kläger hat einen Anspruch gegen die Beklagte gemäß § 535 Abs. 1 S. 2 BGB, dass diese das Vorkommen von Legionellen in der von dem Kläger bewohnten Wohnung auf unter 100 KBE/100 ml reduziert.
Ein Legionellenbefall ab 100 KBE/100 ml beeinträchtigt den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache und stellt einen Mietmangel dar. Bei Überschreitung dieses Werts entspricht das Trinkwasser nicht mehr den Anforderungen der Trinkwasserverordnung. Zwar kennt die Trinkwasserverordnung keinen Grenzwert, regelt aber, dass der sogenannte Maßnahmewert bei 100 KBE/100 ml liegt, § 16 Abs. 7 i. V. m. Anlage 3 Teil II TrinkwV.
2. Anspruch auf Mitteilung der Messergebnisse
Der Kläger hat auch einen Anspruch darauf, dass die Beklagte ihm die Messergebnisse aller Legionellentests seit dem 27.06.2022 mitteilt. Tritt während des Mietvertrags ein gefahrträchtiger Zustand der Mietsache ein, ist der Vermieter verpflichtet, den Mieter darüber aufzuklären. Spätestens ab Juni 2022 hätte die Beklagte den Kläger über die Messergebnisse informieren müssen, da die gemessenen Werte stets den gesundheitlich relevanten Maßnahmewert von 100 KBE/100 ml überschritten.
Soweit die Beklagte behauptet, sie habe den Kläger laufend über die jeweils gemessenen Werte informiert, ist sie beweisfällig geblieben. Sie hat nicht nachgewiesen und auch keinen Beweis dafür angeboten, dass sie die entsprechenden Schreiben zumindest an den Kläger versendet hat.
3. Mietminderung
Bis die Beklagte den Wert der Legionellen in dem Trinkwasser in der Wohnung des Klägers auf einen Wert unter 100 KBE/100 ml reduziert hat, ist die Miete ab dem 17.04.2025 gemindert, § 536 Abs. 1 S. 2 BGB. Bei einem Legionellenvorkommen von mehr als 100 KBE/100 ml handelt es sich um einen Mangel, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch mindert.
Das Gericht setzte folgende Minderungsquoten fest:
Bei Werten von mehr als 5.000 KBE/100 ml und weniger als 8.000 KBE/100 ml eine Minderung von 10 %, bei Werten von mehr als 8.000 KBE/100 ml und weniger als 10.000 KBE/100 ml eine Minderung von 20 % und bei Werten über 10.000 KBE/100 ml eine Minderung von 40 % für angemessen.
Die vom Kläger begehrten höheren Minderungsquoten (50 %, 30 %, 10 %) wurden teilweise reduziert.
4. Prüfungspflicht
Es erscheint ausreichend und angemessen, dass die Beklagte die Kontrollen monatlich und nicht, wie vom Kläger beantragt, alle zwei Wochen durchführt. Zudem ist die Beklagte nicht für unbegrenzte Zeit zur monatlichen Kontrolle und Mitteilung an den Kläger verpflichtet. Wenn dreimal in Folge ein Wert von unter 100 KBE/100 ml erreicht ist, ist davon auszugehen, dass das Legionellenvorkommen in der Wohnung des Klägers langfristig auf ein unbedenkliches Maß reduziert ist.
5. Rückzahlung überzahlter Miete
Der Kläger hat einen Anspruch gegen die Beklagte auf Rückzahlung von 214,66 Euro. Ausgehend von einer Minderungsquote von 20 % ist die Mietminderung für die Zeit vom 02. bis zum 31.03.2025 mit 138,39 Euro und für die Zeit vom 01. bis zum 16.04.2025 mit 76,27 Euro zu bemessen.
Kostenentscheidung
Von den Kosten des Rechtsstreits haben der Kläger 20 % und die Beklagte 80 % zu tragen.
Der Streitwert wird auf 14.408,89 Euro festgesetzt.